“Vivo en una urbanización perteneciente a un municipio de la provincia de Barcelona. Las obras comenzaron en 2006 y tenían que finalizar en 2008. El Ayuntamiento nos pidió el dinero “de golpe” y solictamos y nos concedieron el fraccionamiento del pago en tres plazos. Actualmente, no han acabado la obra ni se sabe cuándo la van a terminar. Aun así, nos reclaman ahora en 2010 el último pago alegando que la obra está finalizada, pero ciertamente falta mucho por finalizar. La Junta de Vecinos está medio disuelta, no ejerce sus funciones y estamos intentando algunos vecinos constituir una nueva para actuar ante el Ayuntamiento.”

Análisis

* Análisis sobre el fondo del asunto.

Bien, como ya adelantamos en nuestra reunión, se trata de un ámbito de suelo urbano no consolidado donde se delimita un polígono de actuación urbanizadora para ejecutar obras en zonas edificadas que presentan déficits urbanísticos. Estos polígonos se ejecutan mediante el sistema de cooperación, que esencialmente consiste en que el Ayunamiento es quien aprueba los instrumentos de planeamiento y gestión (Urbanización y Reparcelación, en vuestro caso, Reparcelación Económica), es el Ayuntamiento quien contrata a la empresa adjudicataria de las obras y es el Ayuntamiento quien lidera la gestión del ámbito, pero eso sí, es la propiedad del suelo quien hace frente al pago de los gastos de urbanización. Todo esto es lo que ya sabemos, pero te lo recuerdo para centrar el objeto de vuestra situación urbanística.

Según la información aportada, y tras nuestra conversación, la disconformidad a Derecho de las obras en ejecución serían dos:

- Diferencias y no correspondencia entre las obras proyectadas (Proyecto de Urbanización) y las obras ejecutadas.

- No correspondencia entre el grado de ejecución certificado en obra (según la Comunicación, estaría ejecutado el 65%) y el grado de ejecución efectivamente ejecutado.

En caso de oposición a la obligación de pago de la cuota correspondiente a la Liquidación Provisional, habría que acreditar las dos anteriores disconformidades a Derecho, precisamente para oponer un previo incumplimiento por parte de la empresa adjudicataria-Ayuntamiento.

* Análisis procedimental.

Las posibilidades jurídicas de actuación son las siguientes:

- Recurso de Reposición contra la última Liquidación recibida, y en vía indirecta, contra las Liquidaciones anteriores (en concepto de devolución de cantidades indebidas).

- Solicitud ante el Ayuntamiento de ejecución del aval depositado por la empresa en garantía de las obras de urbanización (este aval se presta antes del comienzo de las obras y es una exigencia legal; si la empresa no termina, el Ayuntamiento puede ejecutar el aval para finalizar las obras).

- En caso que el Ayuntamiento no obligue a la empresa a terminar las obras, o no haya fijado un plazo máximo para la recepción de las obras, o no ejecute el aval para terminar las obras por cuenta de la empresa, procedería reclamar la responsabilidad patrimonial de la Administración, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios causados por su funcionamiento negligente.

* Conclusión.

Lo que os interesa en vuestro caso es que se termine la urbanización, ya que la Urbanización necesita de servicios urbanísticos básicos que ahora carecéis y éstos hay que pagarlos. Ahora bien, lo que necesitáis, y creo que ésta es la actuación que debéis conseguir de nosotros o de cualquier despacho profesional de urbanismo, es que las obras se terminen de la siguiente forma: primero, sin poner más dinero del que inicialmente estaba previsto; y segundo, que las obras se ajusten al Proyecto de Urbanización.

Mi consejo es proceder de la siguiente forma:

1) Formalizar Recurso de Reposición, probando que las obras ejecutadas difieren del Proyecto de Urbanización, y que por tanto no váis a hacer frente al tercer y último pago hasta que las mismas no se ajusten a los términos del Proyecto. Asimismo, el Recurso debe hacer constar que vuestra intención es la de seguir pagando los gastos de urbanización, pero siempre y cuando la empresa cumpla con las estipulaciones del contrato de obra con el Ayuntamiento y del Proyecto de Urbanización aprobado.

2) El resto de actuaciones jurídicas las dejaría para un segundo estadio, en caso que el Recurso no prospere.

* Presupuesto de Honorarios.

Le adjunto dos Presupuestos de Honorarios relativos a la ejecución de los servicios jurídicos requeridos:

- Formalización de Recurso de Reposición contra Liquidación. Sin más, simplemente el coste por formular el Recurso a título particular.

- Asistencia jurídica integral en procedimiento de ejecución de obra. Te he presupuestado un servicio urbanístico integral que se extendería hasta la recepción de las obras de urbanización. Creo que esta opción puede ser interesante para vosotros, ya que cubriría no sólo el Recurso, sino cualquier actuación posterior del Ayuntamiento de en relación con las obras (nuevas liquidaciones, liquidaciones en vía ejecutiva fiscal de cuotas impagadas, control de la ejecución de obra, ejecución de avales, control de la actuación municipal, incoación de procedimiento de reclamación patrimonial, control de la recepción de las obras, etc). Evidentemente, el coste del servicio integral requiere que os “juntéis” un número de vecinos con los mismos intereses, bien sea mediante Asociación legalmente constituida, bien sea simplemente mediante Acuerdo entre particulares.

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Regularización urbanística

Bien, esta Ley es muy “sui generis”, y a cualquiera que esté familiarizado con el derecho urbanístico, le choca bastante. ¿Por qué? Porque regula los deberes de cesión de los propietarios incluidos dentro de estos ámbitos, porque regula los sistemas de actuación necesarios para desarrollar estos ámbitos, porque califica suelo, porque establece la necesidad de aprobar un “programa de adecuación” para regularizar la situación urbanística de la urbanización, el cual sólo podrá ser ejecutado mediante el “sistema de reparcelación en la modalidad de cooperación” (literal). Muy importante: esta Ley se aplica a urbanizaciones implantadas entre el 56 y el 81.

Esta Ley es muy conflictiva, ya que choca con determinaciones de la legislación urbanística catalana; es muy nueva, todavía nadie sabe muy bien cómo va a ser aplicada, y no existe una práctica jurídica previa que os pueda indicar en qué sentido se tiene que aplicar (y mucho menos, sentencias judiciales al respecto). Desde su entrada en vigor, ha causado polémica y existen al menos 1500 urbanizaciones en Catalunya por regularizar. En nuestra opinión, estamos convencidos que va a prevalecer la Ley de Urbanismo catalana, ya que no se puede acometer una regulación de suelo “ad hoc” y diferenciar los derechos y deberes de propietarios de una misma clase de suelo. Va a ver pelea en este sentido, y los propietarios de estas urbanizaciones se van a tener que defender con fuerza (jurídica, me refiero).

Régimen de ayudas

Por otro lado, la Ley establece un régimen de ayudas a través de diferentes modalidades, tanto a los Ayuntamientos (bien sea para la regularización de las urbanizaciones a través de los Programas de Adecuación, bien sea para la financiación de la ejecución de los Proyectos de Urbanización) como a los propietarios de suelo, siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el texto legal:

• Pensionistas que posean residencia habitual en las urbanizaciones afectadas y no superen un nivel de ingresos.

• Personas que formen parte de una unidad familiar monoparental, o de una familia numerosa o que se encuentren en situación de dependencia.

Para mayor información sobre la Ley, adjunto nota del Gabinete de Prensa del Departamento de Política Territorial y Obras Públicas.

La situación del propietario es la siguiente: vive en una urbanización consolidada hace décadas; el Ayuntamiento la permitió concediendo licencias de edificación; esta urbanización carece de los servicios urbanísticos exigidos; ahora toca pagar la irregularidad y quieren que lo paguen los propietarios con una nueva normativa.

www.abogadourbanismo.com está prestando asesoramiento urbanístico a los propietarios de suelo integrados dentro de estas urbanizaciones, defendiendo sus derechos urbanísticos y económicos ante los Ayuntamientos y forzando a la aplicación de la legislación urbanística catalana en todos sus términos.

Si requiere mayor información sobre la Ley, así como el texto de la misma y la problemática que os afecta, pueden pinchar aquí.

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