De gestión.- La distribución de la cesión de suelo comprensivo de las redes públicas adscritas a los sectores de suelo urbanizable es ingestionable, ya que se localizan sobre terrenos con características de localización y composición urbana sustancialmente diferentes.

La adscripción de redes públicas de infraestructuras, zonas verdes o equipamientos, se propone de la siguiente forma:

Tal y como revela la tabla, todos los sectores de suelo urbanizable ceden el mismo porcentaje de suelo destinado a redes generales y supramunicipales. Esta imputación, aunque responda a criterios de equiparación de aprovechamiento tipo entre sectores, es a todas luces incoherente y lesiva para la gestión del ámbito, ya que cualquier desarrollo urbanístico necesitaría ineludiblemente la participación del otro y viceversa, por lo que la realización material de cualquier sector se vería irremediablemente condicionada al devenir de los demás.

En caso de mantenerse la adscripción de estas redes generales, la ejecución sería excesivamente dificultosa, ya que el hecho de trasladar una propiedad exorbitante a un ámbito, condiciona totalmente su desarrollo, dificulta el cumplimiento del principio de equidistribución de beneficios y cargas de la urbanización e imposibilita la adjudicación de la parcelación resultante en función de criterios equitativos.

Carecería de sentido alguno planificar atendiendo exclusivamente a la paridad absoluta de cesión entre todo el suelo urbanizable del municipio para alcanzar un aprovechamiento tipo unitario para la totalidad del área de reparto, y prescindir de la complejidad de llevar a cabo dichas previsiones. El suelo es limitado (más aún en ————–, dada su reducida extensión) y la delimitación del mismo debe responder a criterios de racionalidad urbanística, o si se prefiere, de sentido común, que informan la legislación urbanística: autonomía técnica o funcional, autonomía económica y autonomía jurídica. Resulta evidente que el último parámetro, y el segundo (explicado posteriormente) no concurren en el R3 ————–, dada la disgregación del suelo adscrito al mismo y la inviabilidad económica de su desarrollo.

Las redes generales cuya asignación resulta improcedente son las siguientes:

- R1 PAU Arenal 7: RSM-1.1-EQ, RSM-1.1-RV, RG-11-ZV, RG-14-RV.

- R2 Solavega: RG-10-RV, RG-12-RV, RG-13-RV.

- R3 ————–: RG-15-RV, RG-2-EQ, RSM-1.3-EQ.

- R4 Consorcio Sur: RG-3-EQ, RG-12-ZV.

El reparto de imputación de redes entre sectores quedaría de la siguiente forma:

Existen mecanismos legales previstos específicamente para este tipo de supuestos en los que la obtención de suelo público resulta excesivamente compleja, como es la sustitución de la parte no satisfecha de la cesión mediante entrega al Municipio de su valor económico (en el supuesto de redes generales) o la adquisición y cesión a la Comunidad de Madrid de la superficie representativa de la falta de terreno en el mismo área de reparto, o incluso, en otro municipio distinto a los del sector, siempre que el valor económico sea equivalente al de la superficie de suelo que falte (posibilidades previstas en el supuesto de redes supramunicipales, además del abono en metálico de su valor económico sustitutivo).

El artículo 91.4 Ley 9/2001 expresa:

Para el sistema de redes públicas generales, deberán cederse al Municipio, gratuitamente y libres de cargas, terrenos en la cuantía establecida en el número 5 del artículo 36. Para cumplir tal cesión, en suelo urbanizable, se respetarán, en su caso, las siguientes reglas:

1. Si la cuantía de redes públicas generales exige más suelos que los adscritos al sector o unidades de ejecución en que se divida, la cesión se materializará preferentemente en terrenos reservados por el Plan General con ese destino en otro sector excedente. De resultar inviable o excesivamente compleja la obtención de la superficie necesaria de terrenos en tales condiciones, se podrá sustituir la parte no satisfecha de la cesión mediante la entrega al Municipio de su valor económico.

2. Si en el interior del sector o unidad de ejecución el Plan General localiza suelos con destino a redes públicas generales cuya cesión resulta obligatoria, con superficie superior a la que determina el deber de cesión y no se produce la compensación establecida en el apartado a) anterior, los promotores podrán requerir del Municipio la contribución a los costes de urbanización en la cuantía equivalente al valor del exceso de la superficie dotacional a ceder.

Queremos dejar constancia una vez más de la incoherencia que supone plantear propuestas de gestión urbanística con el solo objetivo de cuadrar numéricamente aprovechamientos tipo mediante cesiones de suelo igualitarias. No pasa nada porque existan sectores con aprovechamientos tipo diferenciados, ya que los excesos y defectos existentes entre ellos, se compensan mediante las formas previstas en la legislación urbanística, ya sea mediante la valoración y contribución económica por parte del sector excedentario, ya sea mediante la contribución económica del Ayuntamiento a los costes de urbanización en la cuantía económica equivalente al defecto de aprovechamiento, de conformidad con el artículo 85.1 c) Ley 9/2001.

De esta manera, el aprovechamiento tipo unitario, aunque diferenciado numéricamente, tal y como revela la tabla, se iguala mediante su valoración y compensación económica.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Plan General.

La horquilla del aprovechamiento tipo se movería entre 0,72€m2t/m2s y 0,82€m2t/m2s, lo cual tampoco supone un margen excesivo a la hora de realizar el juego de la compensación.

En conclusión, la equidistribución de aprovechamientos tipo en el área de reparto del suelo urbanizable debe responder a un reparto equitativo de valor económico, pero no obligatoriamente un reparto equitativo de suelo, ya que conlleva a las contradicciones y deficiencias que plantearía la gestión.

La asignación de redes sugerida en el cuerpo de esta alegación haría viable la ejecución de las determinaciones estrucurantes planteadas por el Plan General.

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A) Convenio de Accesos al Hospital.

Con fecha 16 de marzo de 2007, se aprueba por Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de ——————:

Dejar sin efecto el acuerdo de iniciación de procedimiento expropiatorio, así como la relación de bienes y derechos aprobados.

Aprobar el proyecto de Convenio a suscribir con las personas relacionadas para la cesión anticipada de terrenos para accesos al Hospital de ——————.

Que se cumpla el procedimiento establecido en la Ley 9/2001, exponiéndose a información pública en el BOCM y posterior aprobación por el Pleno Municipal.

La Estipulación Primera del Convenio relaciona las parcelas que integran la superficie destinada a la ejecución de las obras de Accesos al Hospital, las cuales son cedidas al Ayuntamiento de —————— en virtud del presente acuerdo, lo que permite al Ayuntamiento la ocupación de tales terrenos para la ejecución de los Accesos al Hospital…

La Estipulación Segunda del Convenio recoge:

La cesión anticipada de estos terrenos produce un reconocimiento por parte del Ayuntamiento de —————— de los derechos de aprovechamiento que genere dicho suelo a los cedentes, en virtud de lo estipulado en los artículos 141 y 142 Ley 9/2001.

Será considerado suelo bruto de aportación a los futuros ámbitos de suelo urbanizables sectorizado en que les corresponda, las seis primeras e igualmente será considerado suelo bruto el ahora urbano en la nueva ordenación del sector en que se encuentra.

Los aprovechamientos de los ámbitos en que se encuentran incluidos cada parcela, así como los sistemas de desarrollo, serán los que determine la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana actualmente en fase de redacción.

La Estipulación Tercera del Convenio recoge:

Por el presente acuerdo el Ayuntamiento de —————— no se obliga a ninguna determinación pormenorizada sobre los futuros ámbitos, salvo la adscripción como SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO.

Se adjunta certificación de Acuerdo de aprobación de Convenio de Cesión Anticipada de Suelo, expedida por la Secretaria Municipal con fecha 20 de marzo de 2007, así como el Plano de Parcelas Afectadas, perteneciente al Proyecto Básico de Acceso y Dotación de Servicios al Hospital de ——————, todo ello como Doc. Nº 2.

B) Aprobación inicial del Plan General de ——————.

En relación a las parcelas —————— y —————— objeto de la cesión para acometer las obras de acceso al Hospital, el Plan General le dispensa la siguiente ordenación:

El Plan General clasifica la parcela —————— dentro del Suelo No Urbanizable de Protección de Cauces e incluye un resto de la misma dentro de una red general viaria adscrita al R4 Consorcio Sur, mientras que la parcela —————— se divide en cinco tramos diferenciados, que se aglutinan en tres ámbitos de gestión: suelo neto del R4 Consorcio Sur, RG-18-RV adscrita al R4 Consorcio Sur, RG-15-RV imputada al R3 Arroyo Norte y Suelo No Urbanizable de Protección de Cauces.

Estos ámbitos de gestión incumplen abiertamente las determinaciones para la ejecución de las obras de accesos al Hospital convenidas con el Ayuntamiento de ——————. Los términos del Convenio reconocían al suelo comprensivo de la cesión los derechos de aprovechamiento propios de su inclusión en los futuros ámbitos de suelo urbanizable y, en cambio, se extrae dicho aprovechamiento a la práctica totalidad de la parcela —————— por su inclusión en suelo no urbanizable de protección de cauces y se inserta un resto de 600 metros dentro de la rotonda-eje adscrita al R4 Consorcio Sur y ejecutada mediante el sistema de expropiación.

En relación a la parcela ——————, se encuentra adscrita en su práctica totalidad al R4 Consorcio Sur y, en principio, se inserta dentro de Suelo Urbanizable Sectorizado, tal y como prevé el Convenio, pero el sistema de ejecución previsto es la expropiación, por lo que su valoración dependerá del justiprecio resultante de los criterios establecidos por la legislación de expropiación forzosa, y no del aprovechamiento urbanístico reconocido por el Convenio público a cambio de la cesión anticipada del suelo, ya que la valoración actual del suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada aprobada definitivamente se realiza en base a su valor como suelo rústico, de conformidad con la nueva legislación estatal de suelo.

En la Estipulación Cuarta del Convenio se acordó por mutuo acuerdo entre las partes la liquidación del expediente expropiatorio iniciado para la obtención del suelo

C) Aplicación jurídica.

El artículo 130 Ley 9/2001, relativo a las actuaciones urbanísticas no integradas en unidades de ejecución, expresa:

2. El suelo correspondiente a dotaciones con destino público se obtendrá en el supuesto previsto en el número anterior por:

1. Cesión, en virtud, en su caso, de reparcelación.

2. Cesión en virtud de convenio urbanístico.

El artículo 246, relativo a los convenios urbanísticos para la ejecución del planeamiento, establece:

1. La Comunidad de —————— y los municipios, así como las entidades públicas adscritas o dependientes de una y otros y los consorcios creados por tales Administraciones, podrán suscribir, en el ámbito de sus respectivas competencias y conjunta o separadamente, convenios con personas públicas y privadas, tengan éstas o no la condición de propietarios de los terrenos afectados, para determinar las condiciones y los términos de la gestión y ejecución del planeamiento urbanístico en vigor en el momento de la celebración del convenio.

El Convenio de gestión se tramitó de conformidad con los artículos 247 y 248 Ley 9/2001, relativos a la celebración, perfeccionamiento y publicidad de los convenios de ejecución.

El artículo 138, relativo a los supuestos expropiatorios:

1. Sin perjuicio de su juego como consecuencia de la aplicación del sistema de expropiación para la ejecución del planeamiento urbanístico y en el seno de los restantes sistemas de ejecución en los supuestos previstos en la presente Ley, la expropiación forzosa por razón de urbanismo procederá, además de en los supuestos previstos por la legislación general pertinente en los siguientes, cuya concurrencia determinará por sí misma la utilidad pública de aquélla:

a) El destino de los terrenos, por su calificación urbanística, al dominio público de uso o servicio públicos, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por la Administración actuante, bien por no deber ser objeto del deber legal de cesión obligatoria y gratuita, bien por existir, en todo caso, necesidad urgente de anticipar la obtención de los terrenos.

A los efectos de la expropiación se considerarán incluidos en los terrenos necesarios los colindantes que fueran imprescindibles para realizar las obras o establecer los servicios públicos previstos en el planeamiento urbanístico o que resulten especialmente beneficiados por tales obras o servicios.

El artículo 139 Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, relativo a principios de responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, establece:

1. Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos.

El incumplimiento del contrato público por parte del Ayuntamiento, de mantenerse la aprobación presentada a aprobación inicial, origina un supuesto de responsabilidad patrimonial de la Administración Local que ninguna de las partes deseamos hacer efectivo. Además, tal y como argumenta la doctrina jurisprudencial transcrita, supondría una actuación administrativa que violaría el mantenimiento administrativo de los actos propios, ya que no consta renuncia expresa o desistimiento por parte del Ayuntamiento de las condiciones de gestión estipuladas en el Convenio.

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