De gestión.- La distribución de la cesión de suelo comprensivo de las redes públicas adscritas a los sectores de suelo urbanizable es ingestionable, ya que se localizan sobre terrenos con características de localización y composición urbana sustancialmente diferentes.

La adscripción de redes públicas de infraestructuras, zonas verdes o equipamientos, se propone de la siguiente forma:

Tal y como revela la tabla, todos los sectores de suelo urbanizable ceden el mismo porcentaje de suelo destinado a redes generales y supramunicipales. Esta imputación, aunque responda a criterios de equiparación de aprovechamiento tipo entre sectores, es a todas luces incoherente y lesiva para la gestión del ámbito, ya que cualquier desarrollo urbanístico necesitaría ineludiblemente la participación del otro y viceversa, por lo que la realización material de cualquier sector se vería irremediablemente condicionada al devenir de los demás.

En caso de mantenerse la adscripción de estas redes generales, la ejecución sería excesivamente dificultosa, ya que el hecho de trasladar una propiedad exorbitante a un ámbito, condiciona totalmente su desarrollo, dificulta el cumplimiento del principio de equidistribución de beneficios y cargas de la urbanización e imposibilita la adjudicación de la parcelación resultante en función de criterios equitativos.

Carecería de sentido alguno planificar atendiendo exclusivamente a la paridad absoluta de cesión entre todo el suelo urbanizable del municipio para alcanzar un aprovechamiento tipo unitario para la totalidad del área de reparto, y prescindir de la complejidad de llevar a cabo dichas previsiones. El suelo es limitado (más aún en ————–, dada su reducida extensión) y la delimitación del mismo debe responder a criterios de racionalidad urbanística, o si se prefiere, de sentido común, que informan la legislación urbanística: autonomía técnica o funcional, autonomía económica y autonomía jurídica. Resulta evidente que el último parámetro, y el segundo (explicado posteriormente) no concurren en el R3 ————–, dada la disgregación del suelo adscrito al mismo y la inviabilidad económica de su desarrollo.

Las redes generales cuya asignación resulta improcedente son las siguientes:

- R1 PAU Arenal 7: RSM-1.1-EQ, RSM-1.1-RV, RG-11-ZV, RG-14-RV.

- R2 Solavega: RG-10-RV, RG-12-RV, RG-13-RV.

- R3 ————–: RG-15-RV, RG-2-EQ, RSM-1.3-EQ.

- R4 Consorcio Sur: RG-3-EQ, RG-12-ZV.

El reparto de imputación de redes entre sectores quedaría de la siguiente forma:

Existen mecanismos legales previstos específicamente para este tipo de supuestos en los que la obtención de suelo público resulta excesivamente compleja, como es la sustitución de la parte no satisfecha de la cesión mediante entrega al Municipio de su valor económico (en el supuesto de redes generales) o la adquisición y cesión a la Comunidad de Madrid de la superficie representativa de la falta de terreno en el mismo área de reparto, o incluso, en otro municipio distinto a los del sector, siempre que el valor económico sea equivalente al de la superficie de suelo que falte (posibilidades previstas en el supuesto de redes supramunicipales, además del abono en metálico de su valor económico sustitutivo).

El artículo 91.4 Ley 9/2001 expresa:

Para el sistema de redes públicas generales, deberán cederse al Municipio, gratuitamente y libres de cargas, terrenos en la cuantía establecida en el número 5 del artículo 36. Para cumplir tal cesión, en suelo urbanizable, se respetarán, en su caso, las siguientes reglas:

1. Si la cuantía de redes públicas generales exige más suelos que los adscritos al sector o unidades de ejecución en que se divida, la cesión se materializará preferentemente en terrenos reservados por el Plan General con ese destino en otro sector excedente. De resultar inviable o excesivamente compleja la obtención de la superficie necesaria de terrenos en tales condiciones, se podrá sustituir la parte no satisfecha de la cesión mediante la entrega al Municipio de su valor económico.

2. Si en el interior del sector o unidad de ejecución el Plan General localiza suelos con destino a redes públicas generales cuya cesión resulta obligatoria, con superficie superior a la que determina el deber de cesión y no se produce la compensación establecida en el apartado a) anterior, los promotores podrán requerir del Municipio la contribución a los costes de urbanización en la cuantía equivalente al valor del exceso de la superficie dotacional a ceder.

Queremos dejar constancia una vez más de la incoherencia que supone plantear propuestas de gestión urbanística con el solo objetivo de cuadrar numéricamente aprovechamientos tipo mediante cesiones de suelo igualitarias. No pasa nada porque existan sectores con aprovechamientos tipo diferenciados, ya que los excesos y defectos existentes entre ellos, se compensan mediante las formas previstas en la legislación urbanística, ya sea mediante la valoración y contribución económica por parte del sector excedentario, ya sea mediante la contribución económica del Ayuntamiento a los costes de urbanización en la cuantía económica equivalente al defecto de aprovechamiento, de conformidad con el artículo 85.1 c) Ley 9/2001.

De esta manera, el aprovechamiento tipo unitario, aunque diferenciado numéricamente, tal y como revela la tabla, se iguala mediante su valoración y compensación económica.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Plan General.

La horquilla del aprovechamiento tipo se movería entre 0,72€m2t/m2s y 0,82€m2t/m2s, lo cual tampoco supone un margen excesivo a la hora de realizar el juego de la compensación.

En conclusión, la equidistribución de aprovechamientos tipo en el área de reparto del suelo urbanizable debe responder a un reparto equitativo de valor económico, pero no obligatoriamente un reparto equitativo de suelo, ya que conlleva a las contradicciones y deficiencias que plantearía la gestión.

La asignación de redes sugerida en el cuerpo de esta alegación haría viable la ejecución de las determinaciones estrucurantes planteadas por el Plan General.

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