Suelo urbano no consolidado is a post from: Abogado Urbanismo

CUARTA.- De ordenación y gestión.- Clasificación de suelo.- Los terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado de actividades económicas, SUZ-S-AE-1, SUZ-S-AE-2, SUZ-S-AE-3, SUZ-S-AE-4 y SUZ-S-AE-5, comprensivos de la Operación Urbana “Ampliación del PAU-5”, así como el SUZ-S-AE-6 comprensivo de la Operación Urbana “Crecimiento Área Industrial Este”, deben incorporarse al Plan General como suelo urbanizable sectorizado, y ejecutar la ordenación por compensación entre los propietarios, tal y como ha sucedido en la actuación del PAU 5 y en la totalidad del suelo de actividad económica de ————–.

A) El suelo clasificado como urbanizable no sectorizado debe incorporarse como urbanizable sectorizado, siguiendo la evolución de desarrollo urbanístico materializada con el PAU 5, y que ahora se pretende ampliar.

La operación de suelo industrial y terciario PAU-5 se ha visto condicionada por la evolución de los trazados proyectados para las autovías M-410 y M-419 y por la irregularidad geométrica del límite del término municipal en su borde oeste, argumentos estos esgrimidos por el equipo redactor para justificar la no sectorización de los terrenos que se prevén como futura ampliación del PAU-5:

Ampliación hacia el Oeste de la zona industrial y terciaria, a través de nuevas operaciones que aseguren una continuidad de trazados viarios con el PAU-5, hasta alcanzar el límite municipal con ————– y la autovía M-419. Esto implica la clasificación de casi 70 has de suelo urbanizable sin sectorizar.

Si el PAU-5 es un suelo incorporado en ejecución, y los ámbitos que aquí se presentan deben de ser su ampliación lógica en un futuro cercano, ¿qué razones han llevado al planeador a categorizar estos terreno como no sectorizados y postergar para una segunda fase su desarrollo urbanístico?

El artículo 24.2 Ley 9/2001 dispone que “Las iniciativas de desarrollo urbanístico se formalizarán mediante solicitudes de tramitación y aprobación del correspondiente Plan de Sectorización.”

El artículo 58 Ley 9/2001 establece:

El Plan de Sectorización se formulará y presentará en el Ayuntamiento para su aprobación conjuntamente con el correspondiente Plan Parcial y la documentación necesaria para establecer la delimitación de las unidades de ejecución y el señalamiento del sistema de ejecución.

De la misma manera, el procedimiento para la aprobación del Plan de Sectorización se desarrollará según las reglas establecidas en los artículos 56 y 57, con la particularidad de que los acuerdos de aprobación inicial y provisional lo serán referidos a todos los documentos tramitados conjuntamente, de conformidad con lo señalado en el número anterior.”

En definitiva, la tramitación y documentación exigible a los Proyectos de Sectorización es, por tanto, similar a la requerida a un Plan General, debiendo acompañarse los documentos accesorios a este, véase Memoria, Estudio de Viabilidad, Informe de Análisis Ambiental, Planos y Normas Urbanísticas, aunque se añade además la incorporación de estudios sectoriales por razón de los efectos que dicha sectorización pueda suponer sobre las redes públicas a fin de determinar las necesidades de calificación de los suelos necesarios a estos efectos.

El contenido sustantivo de estos proyectos cubre, entre otras determinaciones, la asumir compromisos adoptados por los promotores de la iniciativa con la Administración Pública que constituya la contrapartida a la autorización por ésta para proceder a la transformación. (Artículo 45.4.a Ley 9/2001)

Esta exigencia desdibuja el derecho de los propietarios de suelo urbanizable a promover la transformación de los terrenos, derecho que la ley estatal no condiciona en absoluto a compromisos extraordinarios al deber de cumplir con las determinaciones precisas para conectar los ámbitos con las redes públicas ya existentes. Así, y según reiterada doctrina, el derecho a instar la transformación del suelo urbanizable, que el legislador estatal se esforzó en definir instrumentando al efecto un trámite de consulta previa a la Administración para evitar que la iniciativa quedara a expensas por entero de la discrecionalidad que es propia de la potestad de planeamiento, se convierte de esta manera en una contrapartida económica que la Administración también es libre de fijar, puesto que la ley no establece referencia alguna a la hora de cuantificar los compromisos a que alude.

Como ya hemos comentado, la LEY 9/2001 indica que, entre los compromisos asumidos en el correspondiente proyecto de sectorización, debe contener cuantas otras contraprestaciones asuma libremente el promotor a fin de aumentar la participación de la comunidad en las plusvalías del desarrollo urbanístico y mejorar, consiguientemente, el interés público de la iniciativa de sectorización. Resulta paradójico que el texto legal subraye el término “libremente”, cuando resulta bastante obvio que tal libertad de ejercicio se verá condicionada a los compromisos exigidos por el Ayuntamiento.

Si el Plan General persigue ampliar las áreas de uso destinado a actividades económicas localizadas en el PAU-5 del término municipal de ————–, resulta ilógico que tales previsiones de crecimiento se categorizen como un suelo urbanizable no sectorizado, el cual, en términos de gestión administrativa, económica y funcional supondrán un mayor esfuerzo para el promotor de la actuación. Es por tanto la solución de clasificarlos como urbanizable sectorizado (aunque su desarrollo se prevea para una segunda fase) es perfectamente con la consolidación del suelo destinado a actividades económicas y con la implantación definitiva del tejido productivo de ————–.

B) El suelo clasificado como urbanizable no sectorizado de actividades económicas se debería gestionar y ejecutar por el sistema de compensación de los beneficios y cargas entre los propietarios incluidos en el mismo, siguiendo la evolución de la gestión urbanística materializada con el PAU 5, y que ahora se pretende ampliar.

En relación a la posibilidad de elegir libremente el sistema de actuación cabe recordar que el artículo 148 de la Ley del Suelo, Texto refundido de 1992, no establecía jerarquía entre los distintos sistemas de compensación, cooperación y expropiación, jerarquía que sí se contenía en el artículo 152.2 del Reglamento de Gestión Urbanística, derogado por el Decreto núm. 304/1993.

Dejado posteriormente sin efecto aquel precepto legal como consecuencia de la Sentencia del Tribunal Constitucional núm. 61/1997, se dio paso a la “reviviscencia” al Texto Refundido de 1976 cuyo artículo 119.2 establece la preferencia de los sistemas de compensación y cooperación sobre el de expropiación «salvo cuando por razones de urgencia o necesidad exijan la expropiación», precepto que la jurisprudencia ha venido interpretando en un sentido amplio permitiendo a la Administración justificar adecuadamente las especiales circunstancias o medios económicos y financieros que permiten motivar la elección de dicho sistema (STSJ de Madrid nº 1628/2006 (Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 1ª) de 24 de noviembre, entre otras).

Este precepto es, sustancialmente, reproducido en la actualidad en el artículo 102.b) LEY 9/2001:

La Administración actuante, para determinar el sistema que deba aplicarse para el desarrollo y la ejecución de una actuación urbanística, tendrá en cuenta la adecuada ponderación de todas las circunstancias concurrentes en el caso y, en particular, los objetivos a alcanzar con la actuación, las necesidades colectivas que ésta deba cubrir o satisfacer, los medios económicos disponibles y la capacidad de gestión de la Administración.

La problemática que se plantea con el establecimiento de este sistema de actuación surge irremediablemente al estudiar las siguientes cuestiones:

n primer lugar y sin poder descartar de modo absoluto la expropiación como sistema admisible dentro de las facultades discrecionales del planificador, se echa en falta una debida motivación que razone la elección.

En segundo lugar, el sistema de expropiación debe aplicarse residualmente, siempre que no se pueda dar cumplimiento a los principios de fomento de la iniciativa privada y de participación ciudadana en la formulación, gestión y ejecución de la actividad urbanística, desarrollado por los artículos 18.2.b), 21, 91.2, 95 y 97.2.b) Ley 9/2001 y por el artículo 3 Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

En tercer lugar, resulta cuanto menos paradójico que las determinaciones contenidas en el apartado 8.3 de la memoria justificativa del presente PLAN GENERAL prevean que “en el caso de los suelos urbanizables residenciales se utiliza para su ejecución el sistema privado de compensación”, fijándose por contra en la ficha urbanística correspondiente al R4 Consorcio Sur el sistema de expropiación. La lógica urbanística nos hace cuestionarnos el porqué una actuación de actividad económica (PAU-5) se desarolla efectiva y exitosamente mediante el sistema de compensación y, en la presente versión del PLAN GENERAL, la ampliación de dicho PAU-5 la actuación se decide gestionar mediante un sistema publico de expropiación.

En virtud de las manifestaciones recogidas en la citada memoria, y como se recoge en los párrafos precedentes tampoco se justifica el porqué de la elección del sistema de expropiación, cuestión ésta “ineludible” según la STS 28 de Noviembre de 1994, resolución judicial.

Tal y como se ha manifestado en párrafos precedentes, el artículo 119.2 del Texto Refundido de 1976 no establece una actividad discrecional de la Administración, sino más bien una actividad reglada, o cuasi reglada para proceder a la elección del sistema de gestión por expropiación (STS de 28 de Noviembre de 1994), si bien en cualquier caso el “tamiz jurisdiccional” es inevitable a través del control de los hechos determinantes y a la luz de los principios generales del derecho, de tal forma que, cuando se aprecie una incongruencia o discordancia de la solución elegida con la realidad que integra su presupuesto, la decisión administrativa resultará viciada por infringir el ordenamiento jurídico, y más concretamente, el principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos –art. 9.3 C.E- (STS 17 Marzo 1992 y 15 de Abril 1992).

La falta de justificación se hace latente en el documento de viabilidad económica, ya que éste no contempla los medios económicos que presenta el Ayuntamiento de ————– para hacer frente a los gastos derivados de tal inversión. El Plan General se limita, en un ejercicio deliberado e irresponsable, basado probablemente en una previsión económico-financiera del municipio excesivamente optimista, que por falta de datos no se calcula el coste de obtención del suelo por expropiación en SUZ Consorcio Sur y SUNC de Actividades Económicas. Se entiende que el Ayuntamiento tiene capacidad suficiente para la expropiación del suelo. Según se desprende del cuerpo de la presente alegación el “estudio de viabilidad” es un documento necesario como complemento del PLAN GENERAL según lo dispuesto en el artículo 43 Ley 9/2001, y su configuración jurídica es la siguiente:

Es un medio que tiene como fin el comprobar que se ha efectuado una evaluación del coste del planeamiento proyectado y de las fuentes para su financiación. Mediante él se consigue que las previsiones urbanísticas cuenten, desde su inicio, con los medios materiales imprescindibles para ser llevadas a cabo, evitando que conformen el planeamiento lo que no son sino «sueños de despacho [Stcia STS 24 Noviembre 1998 RJ 1998/8607]

La superficie de mi titularidad incluida como suelo urbanizable no sectorizado de actividad económica es la siguiente:———

Incorporación de suelo no sectorizado a sectorizado is a post from: Abogado Urbanismo

La rentabilidad económica de un Plan, presupuesto indispensable para su desarrollo, no se salva con la mera inclusión formal del estudio económico-financiero o estudio de viabilidad, sino que dicho documento debe acreditar suficientemente la rentabilidad de sus previsiones, es decir, que no basta con el mero alegato formal de viabilidad, sino que ésta se debe garantizarla de forma cierta y veraz, porque es precisamente una condición necesaria de su legalidad.

Los aprovechamientos tipo se encuentran bien distribuidos y calculados, pero sólo eso, y aquí radica precisamente el principal problema. Estos aprovechamientos bien calculados, en los términos en los que está redactado el Plan General, no podrán ser materializados.

Extractamos y reproducimos literalmente la STSJ Comunidad Autónoma País Vasco, 775/2005 (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª) de 10 de noviembre, por cuanto su argumentación es de total interés para nuestro caso, y para reforzar la necesidad de alterar los parámetros urbanísticos de ————–:

Por razones de orden lógico resulta prioritario en el orden de enjuiciar el análisis del motivo de impugnación por el que se denuncia la inviabilidad económica del ámbito, directamente imputable a las determinaciones de ordenación previstas por el PLAN GENERAL de Barakaldo, motivo en el que cabe subsumir el examen de la conformidad a derecho de las adscripción de sistemas generales, ya que siendo posible conforme a lo dispuesto por el art. 14.2.b) LRSV ( RCL 1998, 959) , su conformidad a derecho vendrá determinada por la viabilidad económica del ámbito en función de la relación existente entre los aprovechamientos y las cargas urbanísticas asignadas, y de otro lado cabe asimismo subsumir el examen de los alegatos referidos al perjuicio económico que dicha ordenación pueda irrogar a la recurrente.

La estimación de dicho motivo conllevaría la anulación del PLAN GENERAL en relación con las determinaciones relativas al ámbito PRO 5 Buetzeña, y encadenadamente la nulidad del PERI que lo ejecuta, y como consecuencia de ello de la división en las dos unidades de actuación efectuada por dicho plan especial, perdiendo todo interés el examen de la relevancia de los posibles desequilibrios entre ambas.

La viabilidad económica de la ordenación del ámbito es condición necesaria de su validez por exigencias del principio constitucional de interdicción de la arbitrariedad (art. 9.3 CE [ RCL 1978, 2836] ) y tiene reflejo a nivel positivo en los arts. 12.2.1.h) del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el Decreto 1346/1976, de 9 de abril ( RCL 1976, 1192) (TRLS/76), y 29.1.j) del reglamento de Planeamiento Urbanístico, en cuanto exigen la evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización en suelo urbano, evaluación imprescindible desde el momento en que el art. 120 TRLS/1976 impone a los propietarios el cumplimiento de los deberes de cesión y de costeamiento de las cargas urbanísticas (art. 14.2 LRSV); en el art. 119.2 TRLS/1976 que obliga a elegir el sistema de actuación adecuado en atención a las necesidades, medios económicos y financieros con que cuente la Administración, y colaboración de la iniciativa privada, o lo que es lo mismo el sistema de actuación que posibilite la gestión del ámbito; y en el art. 121 TRLS/1976 al disponer que en los supuestos en que la actuación en determinadas unidades no sea presumiblemente rentable para los propietarios de la misma, por resultar excesivas las cargas en relación con el aprovechamiento previsto para las zonas edificables, sin modificar las determinaciones del Plan se podrá autorizar una reducción de la contribución de los propietarios o una compensación económica a cargo de la Administración procurando equiparar los costes de la actuación con los de otras análogas que hayan resultado viables.

Es la exigencia de un estudio económico financiero en relación con las distintas figuras de planeamiento (arts. 37.5 y 42 RPU [ RCL 1978, 1965] en relación con el PLAN GENERAL) el mecanismo jurídico garante de la viabilidad económica, ya sea por su rentabilidad en el supuesto de ejecución por los particulares, ya por contar con la suficiente financiación en los supuestos de actuación por expropiación, y como consecuencia de ello de la razonabilidad y legalidad de una concreta ordenación establecida por el planificador en ejercicio de las amplias facultades discrecionales o de configuración -ius variandi- inherentes a la potestad de ordenación urbanística que tiene atribuida.

Bien, en orden de acreditar, ya no la inviabilidad sino la imposibilidad manifiesta y objetiva de rentabilizar la inversión en la totalidad del suelo urbanizable residencial propuesto, se aportan los siguientes datos ilustrativos:

A) Variable: gasto de urbanización = 37,16€/m2s

Los ratios económicos utilizados para determinar el gasto total de urbanización (coste de ejecución más gastos y beneficios) se consideran los razonables y habituales para acometer las obras necesarias en los tres sectores urbanizables a desarrollar por iniciativa privada: R1 PAU 7 ————–, R2 Solavega y R3 ————–.

• Estimación de costes de desarrollo del sector:

• Urbanización interior (viarios e infraestructuras): Se estima un coste de desarrollo de 110 €/m2 viario (según datos habituales y reales para la zona, ya que se desconoce el presupuesto del Sector) La superficie de viario se estima en un 25% sobre la superficie de actuación siendo aproximadamente unos 134.850 m2, lo que implica un coste de 16.050.000,00 €.

• Zonas verdes/otras dotaciones: El grado de ajardinamiento es de tipo medio/alto, por lo que se estima en 15 €/m2. Total ZV = 67.500,00 x 15 = 1.050.000,00 €.

• Comparativa de ratios habituales:

• Coste total previsto Sector: Se desconoce el presupuesto de urbanización presentado, ya que el Proyecto de Urbanización aún no ha sido elaborado.

• Coste total estimado s/ necesidades reales: (Urbanización interior + Z.V. + Infraestructuras generales) = 16.050.000 Euros.

• Ratios obtenidos: 37,16 Euros (inc. S.G. adscritos)

• Gastos de urbanización (sobre suelo bruto):

Fuente; Elaboración Propia

Como se debe ceder el 10% del Aprovechamiento urbanizado, el coste de urbanización por m2 de suelo bruto unitario es de 93,89/0,9 = 104,32€/m2s.

Esto supone un valor de repercusión por m2 de 104,32/0,376 (detraída la edificabilidad comercial y no apropiable) = 277,44 €/m2c.

B) Variable: precio de mercado.

• Se ha procedido a recoger distintas muestras sobre precios de venta de parcelas urbanizadas, urbanizables y rústicas, así como precios de la oferta actual del producto inmobiliario final vivienda. Advertencia: este muestreo se sustenta en base a unas condiciones de mercado del sector residencial, previas a la crítica situación del sector, agudizada este primer trimestre de 2008, y que explicamos más detalladamente en el punto D), relativo a la coyuntura económica actual. Tras la recogida de los datos y el posterior tratamiento y análisis estadístico de los mismos, el resultado ha sido el siguiente:

• Precio medio de venta de producto final-vivienda en ————–, en vivienda libre.

Precios unitarios medios de vivienda en ————– (€/m²)

Precios totales medios de vivienda en ————–

Fuente: Nestoria

Fuente; Nestoria

Considerando que la tipología residencial es vivienda colectiva, es decir, viviendas compuestas de entre 3 y 4 dormitorios, recalculamos la media, y obtenemos que el precio de venta es de 2.593 €/m2c, en vivienda libre, pues la protegida está regulada por la Orden 116/2008 de 1 de abril de la Consejería de Vivienda de la CAM, que para el caso de ————– tiene un valor medio de 758 €/m2útil/1,28 = 592 €/m2construido x 1,60 (Coef. CAM) = 947,5 x 1,30 (Coef. ————–) =1231,75 €/m2construido en vivienda protegida.

Puesto que la edificabilidad esté asignada del 50% entre vivienda libre y vivienda protegida, esto pone su valor medio en venta del m2c de 2593 + 1231,75/2= 1.912,37€/m2c.

Teniendo en cuenta un mínimo resultado para el promotor del 20% sobre precio venta (asunción de un alto riesgo financiero y una coyuntura inmobiliaria en desplome), el máximo coste asumible medio es de 1.912,37 x 0,80 = 1530€/m2c.

Los gastos que debe afrontar son fundamentalmente 3:

• Edificación (incluyendo licencias, proyectos, tasas y financiación) repercute un mínimo de 1.200 €/m2x (calidades medias).

• Urbanización: 277,44 €/m2c

• Suelo: valor máximo hipotético a pagar:

1.530-(1200+277,44) = 52,56€/m2c, que supone su equivalente a 52,56 x 0,376 = 19,76€/m2

Este valor de suelo es cuatro veces inferior al menor de los precios de venta de suelo realizados en terrenos equivalentes en los últimos meses.

Además, comporta que el coste de la urbanización supone 5 veces el valor del suelo, lo que imposibilita la financiación de la misma con fondos ajenos, tal y como se viene realizando por las empresas inmobiliarias.

Como se comprueba, el desarrollo económico del suelo es inviable a precios de suelo y financiación realistas.

No obstante, si se adecuara la carga extraordinaria a los 4.100 €, tal y como se había pactado con el Ayuntamiento, y se aumentara la edificabilidad a 0,50 m2/m2, el resultado del valor sería:

66€/m2s/0,45 = 146,49 €/m2c (coste unitario de repercusión de urbanización).

1.530-(1200+146,49) = 183,51 x 0,45 = 82,57 €/m2s de suelo bruto, que arroja un ratio similar a las últimas transacciones de este tipo de suelos y representa el 125% sobre el valor de urbanización, lo que facilitaría la financiación de la misma.

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