El Avance del Plan General es el documento donde se definen los criterios, objetivos, alternativas y propuestas generales de la futura ordenación urbanística y territorial. El documento está sometido a un proceso participativo de consulta y audiencia públicas, donde cualquier persona, física o jurídica, puede presentar cuantas alegaciones, sugerencias o manifestaciones estime convenientes.

Es muy posible que requiera conocer la clasificación de suelo establecida, la debida protección de un suelo conforme a la legislación sectorial y medioambiental, el aprovechamiento urbanístico y la edificabilidad asignados, los deberes de cesión de suelo y gastos de urbanización previstos, el sistema de ejecución escogido para desarrollar los suelos, la definición de las áreas de reparto, la inclusión en suelo no urbanizable, etc. Es el momento de informarse sobre la ordenación urbanística propuesta en fase de Avance y actuar ante el Ayuntamiento de acuerdo a la normativa urbanística vigente.

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Alegaciones Avance Plan General is a post from: Abogado Urbanismo

La ordenación urbanística del R3 ————– y R1 PAU 7 ————– resulta confiscatoria para la propiedad, según la ordenación urbanística aprobada inicialmente. La viabilidad económica de un ámbito es un requisito constitutivo de la validez legal del mismo.

La rentabilidad económica de un Plan, presupuesto indispensable para su desarrollo, no se salva con la mera inclusión formal del estudio económico-financiero o estudio de viabilidad, sino que dicho documento debe acreditar suficientemente la rentabilidad de sus previsiones, es decir, que no basta con el mero alegato formal de viabilidad, sino que ésta se debe garantizarla de forma cierta y veraz, porque es precisamente una condición necesaria de su legalidad.

Los aprovechamientos tipo se encuentran bien distribuidos y calculados, pero sólo eso, y aquí radica precisamente el principal problema. Estos aprovechamientos bien calculados, en los términos en los que está redactado el Plan General, no podrán ser materializados.

Extractamos y reproducimos literalmente la STSJ Comunidad Autónoma País Vasco, 775/2005 (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª) de 10 de noviembre, por cuanto su argumentación es de total interés para nuestro caso, y para reforzar la necesidad de alterar los parámetros urbanísticos de ————–:

Por razones de orden lógico resulta prioritario en el orden de enjuiciar el análisis del motivo de impugnación por el que se denuncia la inviabilidad económica del ámbito, directamente imputable a las determinaciones de ordenación previstas por el PLAN GENERAL de Barakaldo, motivo en el que cabe subsumir el examen de la conformidad a derecho de las adscripción de sistemas generales, ya que siendo posible conforme a lo dispuesto por el art. 14.2.b) LRSV ( RCL 1998, 959) , su conformidad a derecho vendrá determinada por la viabilidad económica del ámbito en función de la relación existente entre los aprovechamientos y las cargas urbanísticas asignadas, y de otro lado cabe asimismo subsumir el examen de los alegatos referidos al perjuicio económico que dicha ordenación pueda irrogar a la recurrente.

La estimación de dicho motivo conllevaría la anulación del PLAN GENERAL en relación con las determinaciones relativas al ámbito PRO 5 Buetzeña, y encadenadamente la nulidad del PERI que lo ejecuta, y como consecuencia de ello de la división en las dos unidades de actuación efectuada por dicho plan especial, perdiendo todo interés el examen de la relevancia de los posibles desequilibrios entre ambas.

La viabilidad económica de la ordenación del ámbito es condición necesaria de su validez por exigencias del principio constitucional de interdicción de la arbitrariedad (art. 9.3 CE [ RCL 1978, 2836] ) y tiene reflejo a nivel positivo en los arts. 12.2.1.h) del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el Decreto 1346/1976, de 9 de abril ( RCL 1976, 1192) (TRLS/76), y 29.1.j) del reglamento de Planeamiento Urbanístico, en cuanto exigen la evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización en suelo urbano, evaluación imprescindible desde el momento en que el art. 120 TRLS/1976 impone a los propietarios el cumplimiento de los deberes de cesión y de costeamiento de las cargas urbanísticas (art. 14.2 LRSV); en el art. 119.2 TRLS/1976 que obliga a elegir el sistema de actuación adecuado en atención a las necesidades, medios económicos y financieros con que cuente la Administración, y colaboración de la iniciativa privada, o lo que es lo mismo el sistema de actuación que posibilite la gestión del ámbito; y en el art. 121 TRLS/1976 al disponer que en los supuestos en que la actuación en determinadas unidades no sea presumiblemente rentable para los propietarios de la misma, por resultar excesivas las cargas en relación con el aprovechamiento previsto para las zonas edificables, sin modificar las determinaciones del Plan se podrá autorizar una reducción de la contribución de los propietarios o una compensación económica a cargo de la Administración procurando equiparar los costes de la actuación con los de otras análogas que hayan resultado viables.

Es la exigencia de un estudio económico financiero en relación con las distintas figuras de planeamiento (arts. 37.5 y 42 RPU [ RCL 1978, 1965] en relación con el PLAN GENERAL) el mecanismo jurídico garante de la viabilidad económica, ya sea por su rentabilidad en el supuesto de ejecución por los particulares, ya por contar con la suficiente financiación en los supuestos de actuación por expropiación, y como consecuencia de ello de la razonabilidad y legalidad de una concreta ordenación establecida por el planificador en ejercicio de las amplias facultades discrecionales o de configuración -ius variandi- inherentes a la potestad de ordenación urbanística que tiene atribuida.

Bien, en orden de acreditar, ya no la inviabilidad sino la imposibilidad manifiesta y objetiva de rentabilizar la inversión en la totalidad del suelo urbanizable residencial propuesto, se aportan los siguientes datos ilustrativos:

A) Variable: gasto de urbanización = 37,16€/m2s

Los ratios económicos utilizados para determinar el gasto total de urbanización (coste de ejecución más gastos y beneficios) se consideran los razonables y habituales para acometer las obras necesarias en los tres sectores urbanizables a desarrollar por iniciativa privada: R1 PAU 7 ————–, R2 Solavega y R3 ————–.

• Estimación de costes de desarrollo del sector:

• Urbanización interior (viarios e infraestructuras): Se estima un coste de desarrollo de 110 €/m2 viario (según datos habituales y reales para la zona, ya que se desconoce el presupuesto del Sector) La superficie de viario se estima en un 25% sobre la superficie de actuación siendo aproximadamente unos 134.850 m2, lo que implica un coste de 16.050.000,00 €.

• Zonas verdes/otras dotaciones: El grado de ajardinamiento es de tipo medio/alto, por lo que se estima en 15 €/m2. Total ZV = 67.500,00 x 15 = 1.050.000,00 €.

• Comparativa de ratios habituales:

• Coste total previsto Sector: Se desconoce el presupuesto de urbanización presentado, ya que el Proyecto de Urbanización aún no ha sido elaborado.

• Coste total estimado s/ necesidades reales: (Urbanización interior + Z.V. + Infraestructuras generales) = 16.050.000 Euros.

• Ratios obtenidos: 37,16 Euros (inc. S.G. adscritos)

• Gastos de urbanización (sobre suelo bruto):

Fuente; Elaboración Propia

Como se debe ceder el 10% del Aprovechamiento urbanizado, el coste de urbanización por m2 de suelo bruto unitario es de 93,89/0,9 = 104,32€/m2s.

Esto supone un valor de repercusión por m2 de 104,32/0,376 (detraída la edificabilidad comercial y no apropiable) = 277,44 €/m2c.

B) Variable: precio de mercado.

• Se ha procedido a recoger distintas muestras sobre precios de venta de parcelas urbanizadas, urbanizables y rústicas, así como precios de la oferta actual del producto inmobiliario final vivienda. Advertencia: este muestreo se sustenta en base a unas condiciones de mercado del sector residencial, previas a la crítica situación del sector, agudizada este primer trimestre de 2008, y que explicamos más detalladamente en el punto D), relativo a la coyuntura económica actual. Tras la recogida de los datos y el posterior tratamiento y análisis estadístico de los mismos, el resultado ha sido el siguiente:

• Precio medio de venta de producto final-vivienda en ————–, en vivienda libre.

Precios unitarios medios de vivienda en ————– (€/m²)

Precios totales medios de vivienda en ————–

Fuente: Nestoria

Fuente; Nestoria

Considerando que la tipología residencial es vivienda colectiva, es decir, viviendas compuestas de entre 3 y 4 dormitorios, recalculamos la media, y obtenemos que el precio de venta es de 2.593 €/m2c, en vivienda libre, pues la protegida está regulada por la Orden 116/2008 de 1 de abril de la Consejería de Vivienda de la CAM, que para el caso de ————– tiene un valor medio de 758 €/m2útil/1,28 = 592 €/m2construido x 1,60 (Coef. CAM) = 947,5 x 1,30 (Coef. ————–) =1231,75 €/m2construido en vivienda protegida.

Puesto que la edificabilidad esté asignada del 50% entre vivienda libre y vivienda protegida, esto pone su valor medio en venta del m2c de 2593 + 1231,75/2= 1.912,37€/m2c.

Teniendo en cuenta un mínimo resultado para el promotor del 20% sobre precio venta (asunción de un alto riesgo financiero y una coyuntura inmobiliaria en desplome), el máximo coste asumible medio es de 1.912,37 x 0,80 = 1530€/m2c.

Los gastos que debe afrontar son fundamentalmente 3:

• Edificación (incluyendo licencias, proyectos, tasas y financiación) repercute un mínimo de 1.200 €/m2x (calidades medias).

• Urbanización: 277,44 €/m2c

• Suelo: valor máximo hipotético a pagar:

1.530-(1200+277,44) = 52,56€/m2c, que supone su equivalente a 52,56 x 0,376 = 19,76€/m2

Este valor de suelo es cuatro veces inferior al menor de los precios de venta de suelo realizados en terrenos equivalentes en los últimos meses.

Además, comporta que el coste de la urbanización supone 5 veces el valor del suelo, lo que imposibilita la financiación de la misma con fondos ajenos, tal y como se viene realizando por las empresas inmobiliarias.

Como se comprueba, el desarrollo económico del suelo es inviable a precios de suelo y financiación realistas.

No obstante, si se adecuara la carga extraordinaria a los 4.100 €, tal y como se había pactado con el Ayuntamiento, y se aumentara la edificabilidad a 0,50 m2/m2, el resultado del valor sería:

66€/m2s/0,45 = 146,49 €/m2c (coste unitario de repercusión de urbanización).

1.530-(1200+146,49) = 183,51 x 0,45 = 82,57 €/m2s de suelo bruto, que arroja un ratio similar a las últimas transacciones de este tipo de suelos y representa el 125% sobre el valor de urbanización, lo que facilitaría la financiación de la misma.

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Suelo urbano no consolidado is a post from: Abogado Urbanismo

El artículo 95.1 Ley 9/2001 establece:

Será obligación de los propietarios y/o promotores de cada ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución costear y, en su caso, ejecutar la urbanización de todos los suelos destinados por el planeamiento a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios y que sean objeto de cesión obligatoria. A tales efectos, el deber de urbanizar comprenderá todas las obras señaladas en el artículo 97 de la presente Ley.

El artículo 97 Ley 9/2001 establece:

Formarán parte de las obras de urbanización los siguientes conceptos:

g) En su caso, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la unidad de actuación que sean precisas.

Los costes de ejecución de las líneas de Tranvía 1 y 2 se asignan a los sectores urbanizables, además del Ayuntamiento de ————– y la Comunidad de Madrid en el caso de la primera. Dos aspectos saltan a la vista:

No se encuentra desglosada la asginación de costes. Es decir, el R1 PAU 7 Arenal no puede contribuir en la misma medida que lo deberían hacer el PAU 4, ya desarrollado, y en consecuencia, el Ayuntamiento de ————– y la Comunidad. Además, parte de esta línea se encuentra ejectuada y en funcionamiento por lo que debería justificarse pormenorizadamente la parte de tranvía que se imputa y en qué medida.

En ningún caso podría el R1 participar en los costes de la línea de Tranvía 2 propuesta ya que, tras y como se observa en el Plano de Operaciones Urbanas, ésta presta servicio en otra zona de la ciudad, ajena absolutamente al uso que la nueva ocupación residencial del R1 pudiera generar.

Asimismo, el desglose de la cuota de participación por sectores según superficie unitaria en la ejecución del tranvía debe producirse también del R3 ————–, ya que no se demandaría en este caso el servicio de la línea de Tranvía 1.

El legislador urbanístico atribuye la obligación a los propietarios de los sectores urbanizables de costear los gastos de urbanización correspondientes a las redes públicas que sean objeto de cesión obligatoria. En este caso, la carga urbanística impuesta no se corresponde con dicho deber, sino que pretende trasladar a los nuevos desarrollos los costes derivados de la ampliación del tranvía, cuya repercusión, uso y disfrute se predica de la totalidad del municipio de ————–.

Las parcelas de mi titularidad que se encuentran en suelo urbanizable sectorizado, y donde se identifican los problemas relativos a éste explicados anteriormente son las siguientes:

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De gestión.- La distribución de la cesión de suelo comprensivo de las redes públicas adscritas a los sectores de suelo urbanizable es ingestionable, ya que se localizan sobre terrenos con características de localización y composición urbana sustancialmente diferentes.

La adscripción de redes públicas de infraestructuras, zonas verdes o equipamientos, se propone de la siguiente forma:

Tal y como revela la tabla, todos los sectores de suelo urbanizable ceden el mismo porcentaje de suelo destinado a redes generales y supramunicipales. Esta imputación, aunque responda a criterios de equiparación de aprovechamiento tipo entre sectores, es a todas luces incoherente y lesiva para la gestión del ámbito, ya que cualquier desarrollo urbanístico necesitaría ineludiblemente la participación del otro y viceversa, por lo que la realización material de cualquier sector se vería irremediablemente condicionada al devenir de los demás.

En caso de mantenerse la adscripción de estas redes generales, la ejecución sería excesivamente dificultosa, ya que el hecho de trasladar una propiedad exorbitante a un ámbito, condiciona totalmente su desarrollo, dificulta el cumplimiento del principio de equidistribución de beneficios y cargas de la urbanización e imposibilita la adjudicación de la parcelación resultante en función de criterios equitativos.

Carecería de sentido alguno planificar atendiendo exclusivamente a la paridad absoluta de cesión entre todo el suelo urbanizable del municipio para alcanzar un aprovechamiento tipo unitario para la totalidad del área de reparto, y prescindir de la complejidad de llevar a cabo dichas previsiones. El suelo es limitado (más aún en ————–, dada su reducida extensión) y la delimitación del mismo debe responder a criterios de racionalidad urbanística, o si se prefiere, de sentido común, que informan la legislación urbanística: autonomía técnica o funcional, autonomía económica y autonomía jurídica. Resulta evidente que el último parámetro, y el segundo (explicado posteriormente) no concurren en el R3 ————–, dada la disgregación del suelo adscrito al mismo y la inviabilidad económica de su desarrollo.

Las redes generales cuya asignación resulta improcedente son las siguientes:

- R1 PAU Arenal 7: RSM-1.1-EQ, RSM-1.1-RV, RG-11-ZV, RG-14-RV.

- R2 Solavega: RG-10-RV, RG-12-RV, RG-13-RV.

- R3 ————–: RG-15-RV, RG-2-EQ, RSM-1.3-EQ.

- R4 Consorcio Sur: RG-3-EQ, RG-12-ZV.

El reparto de imputación de redes entre sectores quedaría de la siguiente forma:

Existen mecanismos legales previstos específicamente para este tipo de supuestos en los que la obtención de suelo público resulta excesivamente compleja, como es la sustitución de la parte no satisfecha de la cesión mediante entrega al Municipio de su valor económico (en el supuesto de redes generales) o la adquisición y cesión a la Comunidad de Madrid de la superficie representativa de la falta de terreno en el mismo área de reparto, o incluso, en otro municipio distinto a los del sector, siempre que el valor económico sea equivalente al de la superficie de suelo que falte (posibilidades previstas en el supuesto de redes supramunicipales, además del abono en metálico de su valor económico sustitutivo).

El artículo 91.4 Ley 9/2001 expresa:

Para el sistema de redes públicas generales, deberán cederse al Municipio, gratuitamente y libres de cargas, terrenos en la cuantía establecida en el número 5 del artículo 36. Para cumplir tal cesión, en suelo urbanizable, se respetarán, en su caso, las siguientes reglas:

1. Si la cuantía de redes públicas generales exige más suelos que los adscritos al sector o unidades de ejecución en que se divida, la cesión se materializará preferentemente en terrenos reservados por el Plan General con ese destino en otro sector excedente. De resultar inviable o excesivamente compleja la obtención de la superficie necesaria de terrenos en tales condiciones, se podrá sustituir la parte no satisfecha de la cesión mediante la entrega al Municipio de su valor económico.

2. Si en el interior del sector o unidad de ejecución el Plan General localiza suelos con destino a redes públicas generales cuya cesión resulta obligatoria, con superficie superior a la que determina el deber de cesión y no se produce la compensación establecida en el apartado a) anterior, los promotores podrán requerir del Municipio la contribución a los costes de urbanización en la cuantía equivalente al valor del exceso de la superficie dotacional a ceder.

Queremos dejar constancia una vez más de la incoherencia que supone plantear propuestas de gestión urbanística con el solo objetivo de cuadrar numéricamente aprovechamientos tipo mediante cesiones de suelo igualitarias. No pasa nada porque existan sectores con aprovechamientos tipo diferenciados, ya que los excesos y defectos existentes entre ellos, se compensan mediante las formas previstas en la legislación urbanística, ya sea mediante la valoración y contribución económica por parte del sector excedentario, ya sea mediante la contribución económica del Ayuntamiento a los costes de urbanización en la cuantía económica equivalente al defecto de aprovechamiento, de conformidad con el artículo 85.1 c) Ley 9/2001.

De esta manera, el aprovechamiento tipo unitario, aunque diferenciado numéricamente, tal y como revela la tabla, se iguala mediante su valoración y compensación económica.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Plan General.

La horquilla del aprovechamiento tipo se movería entre 0,72€m2t/m2s y 0,82€m2t/m2s, lo cual tampoco supone un margen excesivo a la hora de realizar el juego de la compensación.

En conclusión, la equidistribución de aprovechamientos tipo en el área de reparto del suelo urbanizable debe responder a un reparto equitativo de valor económico, pero no obligatoriamente un reparto equitativo de suelo, ya que conlleva a las contradicciones y deficiencias que plantearía la gestión.

La asignación de redes sugerida en el cuerpo de esta alegación haría viable la ejecución de las determinaciones estrucurantes planteadas por el Plan General.

Adscripción de suelo público is a post from: Abogado Urbanismo

QUINTA.- De ordenación.- Los parámetros de ordenación urbanística asignados al sector R3 ————– difieren sustancialmente de los criterios de ordenación seguidos hasta la fecha por el Ayuntamiento en la fase de preparación, redacción del Plan, manifestados incluso mediante la suscripción de un convenio urbanístico previo.

Dado que los convenios urbanísticos de planeamiento han sido declarados nulos por la nueva redacción de la Ley 9/2001 (artículo 245), dada por la Ley 3/2007, de 26 de julio, no pretendemos alegar formalmente el cumplimiento del Convenio (al menos en cuanto pueda operar como condicionante del planeamiento) pero sí extraer los criterios de ordenación que en él se contienen y la intención planificadora del Ayuntamiento para el R3 ————–.

El “Convenio Urbanístico para la gestión de los terrenos adscritos al ámbito denominado “————–” de la revisión del Plan General de ————–” de fecha 10 de julio de 2006, suscrito entre el Ayuntamiento de ————– y una parte representativa de la propiedad del R3 ————–, recoge en su Acuerdo Primero lo siguiente:

Incorporar dentro del Plan General en tramitación del municipio de ————– un ámbito de aproximadamente 467.000 m2 de suelo, cuya delimitación se acompaña al presente Convenio, cuyo uso global será el de residencial que ambas partes aceptan, y prestan su conformidad a la incorporación de una Ficha Urbanística de Ordenación del ámbito que concreta el conjunto de derechos y obligaciones que para dichos suelos establecerá el Plan General y que al menos incluirá las siguientes determinaciones:

• Superficie de suelo: 467.000 m2 aprox.

• Superficie de redes generales adscritas en el Sector: 252.000 m2 aprox.

• Edificabilidad unitaria: 0.50 m2c/m2s.

• Número de viviendas mínimo sujetas a algún régimen de protección pública: 50% del total que resulte de la ordenación.

Frente a dichos criterios, en tramitación, las determinaciones del Plan General par el R3 ————– son las siguientes:

Como podemos observar, la edificabilidad bruta se ha visto reducida de 0,50 m2c/m2s a 0,43 m2c/m2s, todo ello en el ánimo aparente de igualar los distintos sectores previstos en el Documento de Plan General. Esto es claramente absurdo desde el punto de vista urbanístico, pues las ciudades no son homogéneas, lo son las áreas de reparto y, por tanto, el Plan ha optado por una situación fácil evitando una adecuada ordenación de los espacios en función de las condiciones preexistente, homogeneizando no los aprovechamientos sino las condiciones tipogológicas.

Además, la naturaleza jurídica del Convenio suscrito, y que ahora unilateralmente el Ayuntamiento rectifica sin dar cuenta previa a quienes lo suscribieron, también es la de un convenio de gestión, ya que recoge las condiciones, compromisos y acuerdos de ejecución del planeamiento. En este sentido, el Acuerdo Segundo del Convenio expresa:

Las obligaciones urbanísticas del Sector definido serán las establecidas por la Ley 9/2001 en cuanto a la cesión de redes públicas, tanto supramunicipales, generales y locales del ámbito.

El Sector deberá ejecutar la obra de urbanización correspondiente a ACCESOS AL HOSPITAL, que se valora inicialmente en 2.214.991,66 Euros, según el Proyecto Básico de Accesos, no obstante esta cantidad es provisional, y será la resultante de la ejecución del Proyecto, que será realizado anticipadamente por el Ayuntamiento, debiendo el sector abonar la cantidad que suponga su ejecución real. Los firmantes autorizan expresamente al Ayuntamiento para la ocupación del suelo y desarrollo de las obras necesarias para proceder a ejecutar los accesos al Hospital. Esta cantidad será abonada en el plazo de un m es desde la aprobación definitiva del Plan General.

Asimismo, se establece la realización de un Recinto Ferial. La ejecución será realizada por el Ayuntamiento, a cuyo fin, el Sector abonará la cantidad de 2.500.000 de Euros. Esta cantidad se abonará en los dos meses siguientes al acuerdo de adjudicación de las obras.

Asimismo, en el ámbito de dicho Sector, se incluirá normativa específica que habilite las medidas necesarias para que el conjunto de las edificaciones futuras a construir dentro del ámbito garanticen la sostenibilidad medioambiental y energética de dichas construcciones, todo ello de acuerdo con las instrucciones que específicamente refleje el Plan General en relación con esta tipología de viviendas.

En efecto, se asumían en dicho convenio los compromisos de ejecución de los accesos al hospital, así como la acometida de una red supramunicipal consistente en un Recinto Ferial localizado al noreste del ámbito, sentando así las bases de participación del sector en la urbanización de conexiones exteriores y accesos al mismo.

Estas condiciones y obligaciones que valían y eran buenas tras la Aprobación del Avance, ahora desaparecen y se justifican otras nuevas que no fueron en su momento establecidas. La potestad de planeamiento debe estar justificada, y en este caso se pone de manifiesto una clara incoherencia por parte de la Administración Local en el ejercicio de dicha potestad, por lo que pierde legitimidad la misma, y por tanto, cuanto menos debería retrotraerse el procedimiento a la formulación de un nuevo Avance del Plan.

El artículo 246 de la Ley 9/2001, relativo a los convenios urbanísticos para la ejecución del planeamiento, establece:

1. La Comunidad de Madrid y los municipios, así como las entidades públicas adscritas o dependientes de una y otros y los consorcios creados por tales Administraciones, podrán suscribir, en el ámbito de sus respectivas competencias y conjunta o separadamente, convenios con personas públicas y privadas, tengan éstas o no la condición de propietarios de los terrenos afectados, para determinar las condiciones y los términos de la gestión y ejecución del planeamiento urbanístico en vigor en el momento de la celebración del convenio.

En este sentido, el Ayuntamiento debería asimismo plasmar la necesidad de concertar y no imponer las condiciones de desarrollo del ámbito con los propietarios, máxime cuando el sistema de actuación que fija es el de compensación.

La proposición unilateral puesta de manifiesto en el documento aprobado, la falta de criterio e incoherencia con las previsiones anteriores (pactadas por el mismo) y la necesaria acreditación de viabilidad de gestión y ejercicio de las previsiones del mismo, demandan un acuerdo entre las partes. No hacerlo manifiesta una falta de sentido común y pone en riesgo el desarrollo del mismo, por inviable y falto del mínimo consenso necesario para establecer la colaboración de quienes tienen que llevarlo a cabo mediante la iniciativa particular.

Incumplimiento de convenio urbanístico de planeamiento is a post from: Abogado Urbanismo

CUARTA.- De ordenación y gestión.- Clasificación de suelo.- Los terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado de actividades económicas, SUZ-S-AE-1, SUZ-S-AE-2, SUZ-S-AE-3, SUZ-S-AE-4 y SUZ-S-AE-5, comprensivos de la Operación Urbana “Ampliación del PAU-5”, así como el SUZ-S-AE-6 comprensivo de la Operación Urbana “Crecimiento Área Industrial Este”, deben incorporarse al Plan General como suelo urbanizable sectorizado, y ejecutar la ordenación por compensación entre los propietarios, tal y como ha sucedido en la actuación del PAU 5 y en la totalidad del suelo de actividad económica de ————–.

A) El suelo clasificado como urbanizable no sectorizado debe incorporarse como urbanizable sectorizado, siguiendo la evolución de desarrollo urbanístico materializada con el PAU 5, y que ahora se pretende ampliar.

La operación de suelo industrial y terciario PAU-5 se ha visto condicionada por la evolución de los trazados proyectados para las autovías M-410 y M-419 y por la irregularidad geométrica del límite del término municipal en su borde oeste, argumentos estos esgrimidos por el equipo redactor para justificar la no sectorización de los terrenos que se prevén como futura ampliación del PAU-5:

Ampliación hacia el Oeste de la zona industrial y terciaria, a través de nuevas operaciones que aseguren una continuidad de trazados viarios con el PAU-5, hasta alcanzar el límite municipal con ————– y la autovía M-419. Esto implica la clasificación de casi 70 has de suelo urbanizable sin sectorizar.

Si el PAU-5 es un suelo incorporado en ejecución, y los ámbitos que aquí se presentan deben de ser su ampliación lógica en un futuro cercano, ¿qué razones han llevado al planeador a categorizar estos terreno como no sectorizados y postergar para una segunda fase su desarrollo urbanístico?

El artículo 24.2 Ley 9/2001 dispone que “Las iniciativas de desarrollo urbanístico se formalizarán mediante solicitudes de tramitación y aprobación del correspondiente Plan de Sectorización.”

El artículo 58 Ley 9/2001 establece:

El Plan de Sectorización se formulará y presentará en el Ayuntamiento para su aprobación conjuntamente con el correspondiente Plan Parcial y la documentación necesaria para establecer la delimitación de las unidades de ejecución y el señalamiento del sistema de ejecución.

De la misma manera, el procedimiento para la aprobación del Plan de Sectorización se desarrollará según las reglas establecidas en los artículos 56 y 57, con la particularidad de que los acuerdos de aprobación inicial y provisional lo serán referidos a todos los documentos tramitados conjuntamente, de conformidad con lo señalado en el número anterior.”

En definitiva, la tramitación y documentación exigible a los Proyectos de Sectorización es, por tanto, similar a la requerida a un Plan General, debiendo acompañarse los documentos accesorios a este, véase Memoria, Estudio de Viabilidad, Informe de Análisis Ambiental, Planos y Normas Urbanísticas, aunque se añade además la incorporación de estudios sectoriales por razón de los efectos que dicha sectorización pueda suponer sobre las redes públicas a fin de determinar las necesidades de calificación de los suelos necesarios a estos efectos.

El contenido sustantivo de estos proyectos cubre, entre otras determinaciones, la asumir compromisos adoptados por los promotores de la iniciativa con la Administración Pública que constituya la contrapartida a la autorización por ésta para proceder a la transformación. (Artículo 45.4.a Ley 9/2001)

Esta exigencia desdibuja el derecho de los propietarios de suelo urbanizable a promover la transformación de los terrenos, derecho que la ley estatal no condiciona en absoluto a compromisos extraordinarios al deber de cumplir con las determinaciones precisas para conectar los ámbitos con las redes públicas ya existentes. Así, y según reiterada doctrina, el derecho a instar la transformación del suelo urbanizable, que el legislador estatal se esforzó en definir instrumentando al efecto un trámite de consulta previa a la Administración para evitar que la iniciativa quedara a expensas por entero de la discrecionalidad que es propia de la potestad de planeamiento, se convierte de esta manera en una contrapartida económica que la Administración también es libre de fijar, puesto que la ley no establece referencia alguna a la hora de cuantificar los compromisos a que alude.

Como ya hemos comentado, la LEY 9/2001 indica que, entre los compromisos asumidos en el correspondiente proyecto de sectorización, debe contener cuantas otras contraprestaciones asuma libremente el promotor a fin de aumentar la participación de la comunidad en las plusvalías del desarrollo urbanístico y mejorar, consiguientemente, el interés público de la iniciativa de sectorización. Resulta paradójico que el texto legal subraye el término “libremente”, cuando resulta bastante obvio que tal libertad de ejercicio se verá condicionada a los compromisos exigidos por el Ayuntamiento.

Si el Plan General persigue ampliar las áreas de uso destinado a actividades económicas localizadas en el PAU-5 del término municipal de ————–, resulta ilógico que tales previsiones de crecimiento se categorizen como un suelo urbanizable no sectorizado, el cual, en términos de gestión administrativa, económica y funcional supondrán un mayor esfuerzo para el promotor de la actuación. Es por tanto la solución de clasificarlos como urbanizable sectorizado (aunque su desarrollo se prevea para una segunda fase) es perfectamente con la consolidación del suelo destinado a actividades económicas y con la implantación definitiva del tejido productivo de ————–.

B) El suelo clasificado como urbanizable no sectorizado de actividades económicas se debería gestionar y ejecutar por el sistema de compensación de los beneficios y cargas entre los propietarios incluidos en el mismo, siguiendo la evolución de la gestión urbanística materializada con el PAU 5, y que ahora se pretende ampliar.

En relación a la posibilidad de elegir libremente el sistema de actuación cabe recordar que el artículo 148 de la Ley del Suelo, Texto refundido de 1992, no establecía jerarquía entre los distintos sistemas de compensación, cooperación y expropiación, jerarquía que sí se contenía en el artículo 152.2 del Reglamento de Gestión Urbanística, derogado por el Decreto núm. 304/1993.

Dejado posteriormente sin efecto aquel precepto legal como consecuencia de la Sentencia del Tribunal Constitucional núm. 61/1997, se dio paso a la “reviviscencia” al Texto Refundido de 1976 cuyo artículo 119.2 establece la preferencia de los sistemas de compensación y cooperación sobre el de expropiación «salvo cuando por razones de urgencia o necesidad exijan la expropiación», precepto que la jurisprudencia ha venido interpretando en un sentido amplio permitiendo a la Administración justificar adecuadamente las especiales circunstancias o medios económicos y financieros que permiten motivar la elección de dicho sistema (STSJ de Madrid nº 1628/2006 (Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 1ª) de 24 de noviembre, entre otras).

Este precepto es, sustancialmente, reproducido en la actualidad en el artículo 102.b) LEY 9/2001:

La Administración actuante, para determinar el sistema que deba aplicarse para el desarrollo y la ejecución de una actuación urbanística, tendrá en cuenta la adecuada ponderación de todas las circunstancias concurrentes en el caso y, en particular, los objetivos a alcanzar con la actuación, las necesidades colectivas que ésta deba cubrir o satisfacer, los medios económicos disponibles y la capacidad de gestión de la Administración.

La problemática que se plantea con el establecimiento de este sistema de actuación surge irremediablemente al estudiar las siguientes cuestiones:

n primer lugar y sin poder descartar de modo absoluto la expropiación como sistema admisible dentro de las facultades discrecionales del planificador, se echa en falta una debida motivación que razone la elección.

En segundo lugar, el sistema de expropiación debe aplicarse residualmente, siempre que no se pueda dar cumplimiento a los principios de fomento de la iniciativa privada y de participación ciudadana en la formulación, gestión y ejecución de la actividad urbanística, desarrollado por los artículos 18.2.b), 21, 91.2, 95 y 97.2.b) Ley 9/2001 y por el artículo 3 Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

En tercer lugar, resulta cuanto menos paradójico que las determinaciones contenidas en el apartado 8.3 de la memoria justificativa del presente PLAN GENERAL prevean que “en el caso de los suelos urbanizables residenciales se utiliza para su ejecución el sistema privado de compensación”, fijándose por contra en la ficha urbanística correspondiente al R4 Consorcio Sur el sistema de expropiación. La lógica urbanística nos hace cuestionarnos el porqué una actuación de actividad económica (PAU-5) se desarolla efectiva y exitosamente mediante el sistema de compensación y, en la presente versión del PLAN GENERAL, la ampliación de dicho PAU-5 la actuación se decide gestionar mediante un sistema publico de expropiación.

En virtud de las manifestaciones recogidas en la citada memoria, y como se recoge en los párrafos precedentes tampoco se justifica el porqué de la elección del sistema de expropiación, cuestión ésta “ineludible” según la STS 28 de Noviembre de 1994, resolución judicial.

Tal y como se ha manifestado en párrafos precedentes, el artículo 119.2 del Texto Refundido de 1976 no establece una actividad discrecional de la Administración, sino más bien una actividad reglada, o cuasi reglada para proceder a la elección del sistema de gestión por expropiación (STS de 28 de Noviembre de 1994), si bien en cualquier caso el “tamiz jurisdiccional” es inevitable a través del control de los hechos determinantes y a la luz de los principios generales del derecho, de tal forma que, cuando se aprecie una incongruencia o discordancia de la solución elegida con la realidad que integra su presupuesto, la decisión administrativa resultará viciada por infringir el ordenamiento jurídico, y más concretamente, el principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos –art. 9.3 C.E- (STS 17 Marzo 1992 y 15 de Abril 1992).

La falta de justificación se hace latente en el documento de viabilidad económica, ya que éste no contempla los medios económicos que presenta el Ayuntamiento de ————– para hacer frente a los gastos derivados de tal inversión. El Plan General se limita, en un ejercicio deliberado e irresponsable, basado probablemente en una previsión económico-financiera del municipio excesivamente optimista, que por falta de datos no se calcula el coste de obtención del suelo por expropiación en SUZ Consorcio Sur y SUNC de Actividades Económicas. Se entiende que el Ayuntamiento tiene capacidad suficiente para la expropiación del suelo. Según se desprende del cuerpo de la presente alegación el “estudio de viabilidad” es un documento necesario como complemento del PLAN GENERAL según lo dispuesto en el artículo 43 Ley 9/2001, y su configuración jurídica es la siguiente:

Es un medio que tiene como fin el comprobar que se ha efectuado una evaluación del coste del planeamiento proyectado y de las fuentes para su financiación. Mediante él se consigue que las previsiones urbanísticas cuenten, desde su inicio, con los medios materiales imprescindibles para ser llevadas a cabo, evitando que conformen el planeamiento lo que no son sino «sueños de despacho [Stcia STS 24 Noviembre 1998 RJ 1998/8607]

La superficie de mi titularidad incluida como suelo urbanizable no sectorizado de actividad económica es la siguiente:———

Incorporación de suelo no sectorizado a sectorizado is a post from: Abogado Urbanismo

A) Convenio de Accesos al Hospital.

Con fecha 16 de marzo de 2007, se aprueba por Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de ——————:

Dejar sin efecto el acuerdo de iniciación de procedimiento expropiatorio, así como la relación de bienes y derechos aprobados.

Aprobar el proyecto de Convenio a suscribir con las personas relacionadas para la cesión anticipada de terrenos para accesos al Hospital de ——————.

Que se cumpla el procedimiento establecido en la Ley 9/2001, exponiéndose a información pública en el BOCM y posterior aprobación por el Pleno Municipal.

La Estipulación Primera del Convenio relaciona las parcelas que integran la superficie destinada a la ejecución de las obras de Accesos al Hospital, las cuales son cedidas al Ayuntamiento de —————— en virtud del presente acuerdo, lo que permite al Ayuntamiento la ocupación de tales terrenos para la ejecución de los Accesos al Hospital…

La Estipulación Segunda del Convenio recoge:

La cesión anticipada de estos terrenos produce un reconocimiento por parte del Ayuntamiento de —————— de los derechos de aprovechamiento que genere dicho suelo a los cedentes, en virtud de lo estipulado en los artículos 141 y 142 Ley 9/2001.

Será considerado suelo bruto de aportación a los futuros ámbitos de suelo urbanizables sectorizado en que les corresponda, las seis primeras e igualmente será considerado suelo bruto el ahora urbano en la nueva ordenación del sector en que se encuentra.

Los aprovechamientos de los ámbitos en que se encuentran incluidos cada parcela, así como los sistemas de desarrollo, serán los que determine la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana actualmente en fase de redacción.

La Estipulación Tercera del Convenio recoge:

Por el presente acuerdo el Ayuntamiento de —————— no se obliga a ninguna determinación pormenorizada sobre los futuros ámbitos, salvo la adscripción como SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO.

Se adjunta certificación de Acuerdo de aprobación de Convenio de Cesión Anticipada de Suelo, expedida por la Secretaria Municipal con fecha 20 de marzo de 2007, así como el Plano de Parcelas Afectadas, perteneciente al Proyecto Básico de Acceso y Dotación de Servicios al Hospital de ——————, todo ello como Doc. Nº 2.

B) Aprobación inicial del Plan General de ——————.

En relación a las parcelas —————— y —————— objeto de la cesión para acometer las obras de acceso al Hospital, el Plan General le dispensa la siguiente ordenación:

El Plan General clasifica la parcela —————— dentro del Suelo No Urbanizable de Protección de Cauces e incluye un resto de la misma dentro de una red general viaria adscrita al R4 Consorcio Sur, mientras que la parcela —————— se divide en cinco tramos diferenciados, que se aglutinan en tres ámbitos de gestión: suelo neto del R4 Consorcio Sur, RG-18-RV adscrita al R4 Consorcio Sur, RG-15-RV imputada al R3 Arroyo Norte y Suelo No Urbanizable de Protección de Cauces.

Estos ámbitos de gestión incumplen abiertamente las determinaciones para la ejecución de las obras de accesos al Hospital convenidas con el Ayuntamiento de ——————. Los términos del Convenio reconocían al suelo comprensivo de la cesión los derechos de aprovechamiento propios de su inclusión en los futuros ámbitos de suelo urbanizable y, en cambio, se extrae dicho aprovechamiento a la práctica totalidad de la parcela —————— por su inclusión en suelo no urbanizable de protección de cauces y se inserta un resto de 600 metros dentro de la rotonda-eje adscrita al R4 Consorcio Sur y ejecutada mediante el sistema de expropiación.

En relación a la parcela ——————, se encuentra adscrita en su práctica totalidad al R4 Consorcio Sur y, en principio, se inserta dentro de Suelo Urbanizable Sectorizado, tal y como prevé el Convenio, pero el sistema de ejecución previsto es la expropiación, por lo que su valoración dependerá del justiprecio resultante de los criterios establecidos por la legislación de expropiación forzosa, y no del aprovechamiento urbanístico reconocido por el Convenio público a cambio de la cesión anticipada del suelo, ya que la valoración actual del suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada aprobada definitivamente se realiza en base a su valor como suelo rústico, de conformidad con la nueva legislación estatal de suelo.

En la Estipulación Cuarta del Convenio se acordó por mutuo acuerdo entre las partes la liquidación del expediente expropiatorio iniciado para la obtención del suelo

C) Aplicación jurídica.

El artículo 130 Ley 9/2001, relativo a las actuaciones urbanísticas no integradas en unidades de ejecución, expresa:

2. El suelo correspondiente a dotaciones con destino público se obtendrá en el supuesto previsto en el número anterior por:

1. Cesión, en virtud, en su caso, de reparcelación.

2. Cesión en virtud de convenio urbanístico.

El artículo 246, relativo a los convenios urbanísticos para la ejecución del planeamiento, establece:

1. La Comunidad de —————— y los municipios, así como las entidades públicas adscritas o dependientes de una y otros y los consorcios creados por tales Administraciones, podrán suscribir, en el ámbito de sus respectivas competencias y conjunta o separadamente, convenios con personas públicas y privadas, tengan éstas o no la condición de propietarios de los terrenos afectados, para determinar las condiciones y los términos de la gestión y ejecución del planeamiento urbanístico en vigor en el momento de la celebración del convenio.

El Convenio de gestión se tramitó de conformidad con los artículos 247 y 248 Ley 9/2001, relativos a la celebración, perfeccionamiento y publicidad de los convenios de ejecución.

El artículo 138, relativo a los supuestos expropiatorios:

1. Sin perjuicio de su juego como consecuencia de la aplicación del sistema de expropiación para la ejecución del planeamiento urbanístico y en el seno de los restantes sistemas de ejecución en los supuestos previstos en la presente Ley, la expropiación forzosa por razón de urbanismo procederá, además de en los supuestos previstos por la legislación general pertinente en los siguientes, cuya concurrencia determinará por sí misma la utilidad pública de aquélla:

a) El destino de los terrenos, por su calificación urbanística, al dominio público de uso o servicio públicos, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por la Administración actuante, bien por no deber ser objeto del deber legal de cesión obligatoria y gratuita, bien por existir, en todo caso, necesidad urgente de anticipar la obtención de los terrenos.

A los efectos de la expropiación se considerarán incluidos en los terrenos necesarios los colindantes que fueran imprescindibles para realizar las obras o establecer los servicios públicos previstos en el planeamiento urbanístico o que resulten especialmente beneficiados por tales obras o servicios.

El artículo 139 Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, relativo a principios de responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, establece:

1. Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos.

El incumplimiento del contrato público por parte del Ayuntamiento, de mantenerse la aprobación presentada a aprobación inicial, origina un supuesto de responsabilidad patrimonial de la Administración Local que ninguna de las partes deseamos hacer efectivo. Además, tal y como argumenta la doctrina jurisprudencial transcrita, supondría una actuación administrativa que violaría el mantenimiento administrativo de los actos propios, ya que no consta renuncia expresa o desistimiento por parte del Ayuntamiento de las condiciones de gestión estipuladas en el Convenio.

Convenio urbanístico de gestión is a post from: Abogado Urbanismo

La rentabilidad económica de un Plan, presupuesto indispensable para su desarrollo, no se salva con la mera inclusión formal del estudio económico-financiero o estudio de viabilidad, sino que dicho documento debe acreditar suficientemente la rentabilidad de sus previsiones, es decir, que no basta con el mero alegato formal de viabilidad, sino que ésta se debe garantizarla de forma cierta y veraz, porque es precisamente una condición necesaria de su legalidad.

Los aprovechamientos tipo se encuentran bien distribuidos y calculados, pero sólo eso, y aquí radica precisamente el principal problema. Estos aprovechamientos bien calculados, en los términos en los que está redactado el Plan General, no podrán ser materializados.

Extractamos y reproducimos literalmente la STSJ Comunidad Autónoma País Vasco, 775/2005 (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª) de 10 de noviembre, por cuanto su argumentación es de total interés para nuestro caso, y para reforzar la necesidad de alterar los parámetros urbanísticos de ————–:

Por razones de orden lógico resulta prioritario en el orden de enjuiciar el análisis del motivo de impugnación por el que se denuncia la inviabilidad económica del ámbito, directamente imputable a las determinaciones de ordenación previstas por el PLAN GENERAL de Barakaldo, motivo en el que cabe subsumir el examen de la conformidad a derecho de las adscripción de sistemas generales, ya que siendo posible conforme a lo dispuesto por el art. 14.2.b) LRSV ( RCL 1998, 959) , su conformidad a derecho vendrá determinada por la viabilidad económica del ámbito en función de la relación existente entre los aprovechamientos y las cargas urbanísticas asignadas, y de otro lado cabe asimismo subsumir el examen de los alegatos referidos al perjuicio económico que dicha ordenación pueda irrogar a la recurrente.

La estimación de dicho motivo conllevaría la anulación del PLAN GENERAL en relación con las determinaciones relativas al ámbito PRO 5 Buetzeña, y encadenadamente la nulidad del PERI que lo ejecuta, y como consecuencia de ello de la división en las dos unidades de actuación efectuada por dicho plan especial, perdiendo todo interés el examen de la relevancia de los posibles desequilibrios entre ambas.

La viabilidad económica de la ordenación del ámbito es condición necesaria de su validez por exigencias del principio constitucional de interdicción de la arbitrariedad (art. 9.3 CE [ RCL 1978, 2836] ) y tiene reflejo a nivel positivo en los arts. 12.2.1.h) del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el Decreto 1346/1976, de 9 de abril ( RCL 1976, 1192) (TRLS/76), y 29.1.j) del reglamento de Planeamiento Urbanístico, en cuanto exigen la evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización en suelo urbano, evaluación imprescindible desde el momento en que el art. 120 TRLS/1976 impone a los propietarios el cumplimiento de los deberes de cesión y de costeamiento de las cargas urbanísticas (art. 14.2 LRSV); en el art. 119.2 TRLS/1976 que obliga a elegir el sistema de actuación adecuado en atención a las necesidades, medios económicos y financieros con que cuente la Administración, y colaboración de la iniciativa privada, o lo que es lo mismo el sistema de actuación que posibilite la gestión del ámbito; y en el art. 121 TRLS/1976 al disponer que en los supuestos en que la actuación en determinadas unidades no sea presumiblemente rentable para los propietarios de la misma, por resultar excesivas las cargas en relación con el aprovechamiento previsto para las zonas edificables, sin modificar las determinaciones del Plan se podrá autorizar una reducción de la contribución de los propietarios o una compensación económica a cargo de la Administración procurando equiparar los costes de la actuación con los de otras análogas que hayan resultado viables.

Es la exigencia de un estudio económico financiero en relación con las distintas figuras de planeamiento (arts. 37.5 y 42 RPU [ RCL 1978, 1965] en relación con el PLAN GENERAL) el mecanismo jurídico garante de la viabilidad económica, ya sea por su rentabilidad en el supuesto de ejecución por los particulares, ya por contar con la suficiente financiación en los supuestos de actuación por expropiación, y como consecuencia de ello de la razonabilidad y legalidad de una concreta ordenación establecida por el planificador en ejercicio de las amplias facultades discrecionales o de configuración -ius variandi- inherentes a la potestad de ordenación urbanística que tiene atribuida.

Bien, en orden de acreditar, ya no la inviabilidad sino la imposibilidad manifiesta y objetiva de rentabilizar la inversión en la totalidad del suelo urbanizable residencial propuesto, se aportan los siguientes datos ilustrativos:

A) Variable: gasto de urbanización = 37,16€/m2s

Los ratios económicos utilizados para determinar el gasto total de urbanización (coste de ejecución más gastos y beneficios) se consideran los razonables y habituales para acometer las obras necesarias en los tres sectores urbanizables a desarrollar por iniciativa privada: R1 PAU 7 ————–, R2 Solavega y R3 ————–.

• Estimación de costes de desarrollo del sector:

• Urbanización interior (viarios e infraestructuras): Se estima un coste de desarrollo de 110 €/m2 viario (según datos habituales y reales para la zona, ya que se desconoce el presupuesto del Sector) La superficie de viario se estima en un 25% sobre la superficie de actuación siendo aproximadamente unos 134.850 m2, lo que implica un coste de 16.050.000,00 €.

• Zonas verdes/otras dotaciones: El grado de ajardinamiento es de tipo medio/alto, por lo que se estima en 15 €/m2. Total ZV = 67.500,00 x 15 = 1.050.000,00 €.

• Comparativa de ratios habituales:

• Coste total previsto Sector: Se desconoce el presupuesto de urbanización presentado, ya que el Proyecto de Urbanización aún no ha sido elaborado.

• Coste total estimado s/ necesidades reales: (Urbanización interior + Z.V. + Infraestructuras generales) = 16.050.000 Euros.

• Ratios obtenidos: 37,16 Euros (inc. S.G. adscritos)

• Gastos de urbanización (sobre suelo bruto):

Fuente; Elaboración Propia

Como se debe ceder el 10% del Aprovechamiento urbanizado, el coste de urbanización por m2 de suelo bruto unitario es de 93,89/0,9 = 104,32€/m2s.

Esto supone un valor de repercusión por m2 de 104,32/0,376 (detraída la edificabilidad comercial y no apropiable) = 277,44 €/m2c.

B) Variable: precio de mercado.

• Se ha procedido a recoger distintas muestras sobre precios de venta de parcelas urbanizadas, urbanizables y rústicas, así como precios de la oferta actual del producto inmobiliario final vivienda. Advertencia: este muestreo se sustenta en base a unas condiciones de mercado del sector residencial, previas a la crítica situación del sector, agudizada este primer trimestre de 2008, y que explicamos más detalladamente en el punto D), relativo a la coyuntura económica actual. Tras la recogida de los datos y el posterior tratamiento y análisis estadístico de los mismos, el resultado ha sido el siguiente:

• Precio medio de venta de producto final-vivienda en ————–, en vivienda libre.

Precios unitarios medios de vivienda en ————– (€/m²)

Precios totales medios de vivienda en ————–

Fuente: Nestoria

Fuente; Nestoria

Considerando que la tipología residencial es vivienda colectiva, es decir, viviendas compuestas de entre 3 y 4 dormitorios, recalculamos la media, y obtenemos que el precio de venta es de 2.593 €/m2c, en vivienda libre, pues la protegida está regulada por la Orden 116/2008 de 1 de abril de la Consejería de Vivienda de la CAM, que para el caso de ————– tiene un valor medio de 758 €/m2útil/1,28 = 592 €/m2construido x 1,60 (Coef. CAM) = 947,5 x 1,30 (Coef. ————–) =1231,75 €/m2construido en vivienda protegida.

Puesto que la edificabilidad esté asignada del 50% entre vivienda libre y vivienda protegida, esto pone su valor medio en venta del m2c de 2593 + 1231,75/2= 1.912,37€/m2c.

Teniendo en cuenta un mínimo resultado para el promotor del 20% sobre precio venta (asunción de un alto riesgo financiero y una coyuntura inmobiliaria en desplome), el máximo coste asumible medio es de 1.912,37 x 0,80 = 1530€/m2c.

Los gastos que debe afrontar son fundamentalmente 3:

• Edificación (incluyendo licencias, proyectos, tasas y financiación) repercute un mínimo de 1.200 €/m2x (calidades medias).

• Urbanización: 277,44 €/m2c

• Suelo: valor máximo hipotético a pagar:

1.530-(1200+277,44) = 52,56€/m2c, que supone su equivalente a 52,56 x 0,376 = 19,76€/m2

Este valor de suelo es cuatro veces inferior al menor de los precios de venta de suelo realizados en terrenos equivalentes en los últimos meses.

Además, comporta que el coste de la urbanización supone 5 veces el valor del suelo, lo que imposibilita la financiación de la misma con fondos ajenos, tal y como se viene realizando por las empresas inmobiliarias.

Como se comprueba, el desarrollo económico del suelo es inviable a precios de suelo y financiación realistas.

No obstante, si se adecuara la carga extraordinaria a los 4.100 €, tal y como se había pactado con el Ayuntamiento, y se aumentara la edificabilidad a 0,50 m2/m2, el resultado del valor sería:

66€/m2s/0,45 = 146,49 €/m2c (coste unitario de repercusión de urbanización).

1.530-(1200+146,49) = 183,51 x 0,45 = 82,57 €/m2s de suelo bruto, que arroja un ratio similar a las últimas transacciones de este tipo de suelos y representa el 125% sobre el valor de urbanización, lo que facilitaría la financiación de la misma.

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