Ahora bien, ¿es aplicable esta ampliación de plazo a todas las edificaciones sin licencia? La respuesta a esta pregunta es esencial para el ordenamiento urbanístico de Andalucía, ya que, por ejemplo, el nuevo Decreto de la Junta para la regularización de las edificaciones en suelo no urbanizable está pensado para declarar en “fuera de ordenación” aquellas edificaciones sobre las que haya prescrito la acción de protección de la legalidad urbanística, que hasta la fecha era de 4 años.

Bien, dado que esta cuestión no ha sido resuelta ni aclarada por el legislador, dado que aún no se ha producido una práctica administrativa suficiente para obtener una respuesta sobre la aplicación del nuevo plazo de prescripción por parte de los Ayuntamientos, tras haber analizado jurídicamente el supuesto y haberlo consultado con los servicios jurídicos de varias Comisiones Provinciales de Urbanismo, así como haber obtenido respuesta (verbal) por parte de la propia Consejería de Obras Públicas, desde www.abogadourbanismo.com mantenemos que la aplicación del plazo de prescripción en Andalucía se debe realizar de la siguiente forma:

• Para aquellas edificaciones sin licencia terminadas totalmente en una fecha anterior al 29/02/2008, se les computa el plazo de prescripción de 4 años, ya que el plazo previsto por la anterior ley habría transcurrido con anterioridad a la entrada en vigor de la modificación con el nuevo plazo (29/02/2012).
• Para aquellas edificaciones sin licencia terminadas totalmente en una fecha posterior al 29/02/2008, se les computa el plazo de prescripción de 6 años, ya que el plazo previsto por la anterior ley no habría transcurrido con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación con el nuevo plazo (29/02/2012).

No consideramos enteramente aplicable el artículo 9.3 CE, en relación a la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras que sean desfavorables, ya que la naturaleza de la acción de disciplina urbanística no es sancionadora, estando claramente diferenciado en todas las legislaciones urbanísticas de las CCAA la acción sancionadora urbanística de la acción de restauración-restablecimiento-protección de la legalidad urbanística, destinada ésta última exclusivamente a velar por el cumplimiento de la ordenación urbanística. Por tanto, el nuevo plazo de 6 años puede aplicarse de manera inmediata, pero no a aquellos supuestos donde, a la entrada en vigor de la modificación, ya se hubiera producido la prescripción.

(Sería conveniente que la Consejería de Obras Públicas dictara una norma de interpretación de la LOUA al respecto)

]]> http://abogadourbanismo.com/2012/04/26/modificacion-plazo-prescripcion-obras-ilegales-loua-andalucia/feed/ 1 http://abogadourbanismo.com/2012/04/25/normativa-directora-de-las-condiciones-minimas-de-habitabilidad-andalucia/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=normativa-directora-de-las-condiciones-minimas-de-habitabilidad-andalucia http://abogadourbanismo.com/2012/04/25/normativa-directora-de-las-condiciones-minimas-de-habitabilidad-andalucia/#comments Wed, 25 Apr 2012 16:24:18 +0000 abogadourbanismo http://abogadourbanismo.com/?p=2822 La Junta de Andalucía ha publicado la normativa directora que regula las condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir las edificaciones situadas en el suelo no urbanizable de Andalucía. Aunque se trata de una normativa de carácter orientador y no vinculante para los municipios (aunque los de menor tamaño, casi con toda seguridad transcribirán literalmente esta norma), tiene especial importancia para los propietarios de edificaciones y viviendas, ya que las condiciones de habitabilidad (y seguridad y salubridad) suponen el límite máximo hasta el cual podrán realizar obras en sus viviendas, una vez se hayan declarado en situación de “fuera de ordenación”.

Como ya hemos publicado en anteriores ocasiones, el nuevo Decreto de regularización de edificaciones en suelo no urbanizable de Andalucía no significa legalizar la vivienda, ya que no se está obteniendo licencia, sino que se declara la misma en “fuera de ordenación” (técnicamente, en situación de “asimilado al fuera de ordenación”). Pues bien, el rasgo característico del “fuera de ordenación”, y lo que lo diferencia de una edificación  ”legalizada”, es precisamente que sobre cualquier edificación en “fuera de ordenación” sólo se pueden realizar obras de conservación para mantener la vivienda en las mínimas condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa. Es decir, que sobre una edificación con licencia de obra, podremos realizar todas las obras que nos permita la normativa (reestructuración, acondicionamiento y rehabilitación en general), pero sobre una edificación en “fuera de ordenación”, sólo podremos realizar aquéllas que sean necesarias para mantener nuestra construcción en condiciones de habitabilidad.

Digamos que esta limitación del régimen de uso y disposición de la construcción es la compensación jurídica por permitir a los propietarios “regularizar” sus viviendas e inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Evidentemente, es infinitamente mejor (patrimonialmente mejor) que nuestra construcción se encuentre reconocida, escriturada y registrada en “fuera de ordenación”, que no tener nada. Pero esto no significa que se trate de una construcción con licencia.

Por este motivo, las condiciones de habitabilidad poseen una importancia decisiva, ya que suponen el límite a partir del cual los Ayuntamientos no concederán licencia de obra a los propietarios (en otras palabras, que si poseen una edificación en “fuera de ordenación” y solicitan licencia de obra de rehabilitación, tendrán que justificar que lo hacen porque son obras necesarias para cumplir las condiciones de habitabilidad, seguridad y salud fijadas por la normativa).

Por ejemplo, las condiciones de habitabilidad y funcionalidad definidas por la normativa directora son las siguientes:

Si la edificación se destina al uso residencial, deberá cumplir las siguientes exigencias:

a) Las viviendas deberán contar con una superficie útil no inferior a 24 m2, e incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.

b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano y deberán estar independizadas de otros locales anexos de uso no compatible.

c) Ninguno de los espacios habitables puede servir de paso obligatorio a otros locales que no sean de uso exclusivo de los mismos. El cuarto de aseo no puede servir de paso obligado al resto de las piezas habitables.

d) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y dependencias auxiliares. Los huecos de iluminación deben tener una dimensión mínima superior a 1/10 de la superficie útil de la pieza, con huecos practicables para ventilación de al menos 1/3 de la dimensión mínima. Los baños y aseos que no dispongan de huecos de ventilación directa al exterior, deben disponer de un sistema de ventilación forzada, con renovación continua de aire, o disponer de un sistema de ventilación mecánica.

e) Los patios deben permitir la inscripción de, al menos, un círculo de 3 metros de diámetro cuando sirvan a estancias vivideras (ssala de estar y dormitorios) y de 2 metros al resto de dependencias.

f) La funcionalidad de las estancias debe posibilitar la inscripción de al menos un cuadrado de 2,40 x 2,20 m. en la sala de estar y de 1,80 x 1,80 m. en las habitaciones destinadas al de descanso.

g) Las alturas libres entre pavimentos y techos acabados deberán ser como mínimo de 2,50 m. y de 2,20 m. en vestíbulos, pasillos y cuartos de aseo.

h) Toda vivienda deberá contar al menos con las siguientes instalaciones en condiciones de uso y seguridad:

• Red interior para suministro de agua a los aparatos sanitarios y electrodomésticos.
• Red interior para suministro de energía eléctrica a los puntos de consumo, conectada a la red de suministro o mediante soluciones alternativas de autoabastecimiento.
• Red interior de desagüe de aparatos sanitarios y, en su caso, electrodomésticos, disponiendo todos ellos de dispositivos sifónicos.

i) Las viviendas deberán disponer de un equipo doméstico indispensable, constituido por aparatos sanitarios para baño o ducha, lavabo e inodoro, instalación de fregadero y espacios aptos para cocinar y lavar.

Este es un caso puramente urbanístico, sobre el que existe interesante jurisprudencia al respecto, y que ya hemos tratado en ocasiones. Lo traemos a colación ahora a raíz de un nuevo caso cuyo análisis ha ocupado el despacho. Se trata esencialmente del siguiente supuesto: se solicita licencia para segregar una parcela y ejecutar varias viviendas, por ejemplo, y cumplimos parcela mínima, edificabilidad y resto de condiciones; pero de repente el Ayuntamiento nos deniega la licencia para varias viviendas porque nos dice que en el ámbito se ha rebasado el número máximo de viviendas (por ejemplo, un ámbito con 28 viviendas, nosotros tenemos derecho a materializar 3 viviendas cumpliendo parcela mínima, pero el resto de propietarios ha ejecutado 27, ilegalmente 2 de ellas con toda probabilidad, por lo que el Ayuntamiento sólo nos deja ejecutar una vivienda, aunque ésta sea de una superficie construida desproporcionada).

En el caso que analizamos ahora, el cliente, para tratar de desatascar la ejecución, tramitó una modificación puntual no sustancial de planeamiento, para aumentar el número máximo de viviendas del ámbito.

Respuesta

El análisis y la respuesta que se facilitó al cliente fue la siguiente:

“La vía de la Modificación Puntual, aunque de carácter no sustancial, no me parece que sea la oportuna. Vamos a ver, se trata de una parcela urbana apta para la edificación, donde tenéis que dar cumplimiento de los parámetros edificatorios fijados por la ordenanza (edificabilidad neta, parcela mínima, altura, retranqueo, porcentaje de ocupación, volúmenes, etc). Es decir, como bien me decías por teléfono, vosotros tenéis todo el derecho del mundo de acudir “mañana” al Ayuntamiento y solicitar la segregación de la parcela, cumpliendo la unidad mínima. Pues eso. No os podéis desviar del objetivo. Vosotros no necesitáis cambiar ningún planeamiento para obtener licencia de segregación y edificación, ya que esta licencia es hoy perfectamente conforme a derecho.

Me explico. El motivo que alegan de que se ha rebasado el aprovechamiento máximo (el término está mal utilizado, las unidades de aprovechamiento nunca se refieren al producto final; el parámetro debería ser “número máximo de viviendas”), como decimos, el hecho de que se haya superado el número máximo de viviendas, por una intensificación de uso, en ningún caso opera (puede operar) como causa de desestimación de una licencia de edificación. Se trata de un parámetro de ordenación urbanística más, como el uso del ámbito o el aprovechamiento tipo de éste. En función de dicha ordenación, se ejecuta y se parcela el ámbito, de forma que el resultado del mismo sea conforme con la edificabilidad máxima, uso y número máximo de viviendas (perdona que lo explique así tan grosso modo, pero nos servirá para aclararnos). Bien, una vez se parcela y se reparten las parcelas (reparcelación), tenemos solares, parcelas urbanizadas o finalistas aptas para la edificación, donde ya sólo cabe ejercer el derecho a la edificación. Y una vez llegados a este punto, la edificación deberá cumplir los parámetros que le son propios, esto es, retranqueos, edificabilidad neta, parcela mínima, etc (valga también para la segregación).

¿Qué tiene que ver ahora el número máximo de viviendas del ámbito para denegarte edificar sobre una parcela que ha adquirido el derecho a materializar su aprovechamiento? Nada. Es como si te dijeran que no puedes edificar porque se ha rebasado la densidad de viviendas del municipio (no tendría sentido y sería disconforme a Derecho); es como si te dijeran que no puedes edificar porque en alguna parcela del ámbito se ha construido una torre gemela, y la edificabilidad máxima del ámbito estaría colmatada (fijate cómo aquí afectaría incluso al parámetro de la edificabilidad máxima, pero tampoco te afectaría para nada); es como si te dijeran que no puedes edificar porque el resto de propietarios han construido naves industriales, y se ha incumplido el uso característico del ámbito (tampoco tendría sentido y sería disconforme a Derecho). ¿Acaso no tendríais derecho a edificar, si en lugar de 27 de viviendas, el resto de propietarios hubieran construido 28?

Como sabes, la licencia municipal es un acto reglado (existe muchísima jurisprudencia al respecto), que se hace “contra” normativa, sin que quepa ninguna interpretación ni juicio de valor por parte de la Administración. Y en los términos actuales, vosotros podéis segregar y parcelar. No necesitáis cambiar ningún planeamiento para modificar un parámetro de una ficha urbanística, ni por supuesto, plantear ningún litigio sobre dicho cambio de planeamiento; hay que fijar el objetivo. Y éste no es otro que la segregación y la edificación directa. Si el Ayuntamiento la deniega (disconforme a Derecho, como he explicado), que la deniegue, pero los términos del procedimiento y del proceso estarán correctamente planteados, ya que lo que se discutirá es si vosotros tenéis derecho a segregar por encima de parcela mínima (que lo tenéis) y a edificar un 0,7 sobre cada una de las parcelas segregadas (que lo tenéis). El resultado del procedimiento o proceso será una contestación sobre el fondo de la cuestión, y no una discusión sobre el derecho de modificar el planeamiento, la cual estaría desviada del objeto del litigio y su resultado sería a todas luces ineficaz (otra cosa es que posteriormente pueda acumularse a un futuro contencioso, pero nunca puede plantearse como el objeto principal de vuestra reclamación).

Propuesta de actuación.

De conformidad con el análisis realizado, la actuación a seguir es la siguiente:

1) Procedimiento de otorgamiento de licencia de segregación y edificación.

• La idea es que, a la presentación del Proyecto (tanto segregación como edificación), incluiremos un informe jurídico-urbanístico sobre la adecuación del mismo a la ordenanza de suelo urbano y su desafección a los parámetros urbanísticos globales del ámbito (insisto que hay mucha jurisprudencia al respecto).
• Sobre la base de la anterior solicitud e informe, mantener una reunión con ellos en el Ayuntamiento.
• Atención a los requerimientos de mejora y subsanación, y gestión del expediente.
• En caso de desestimación, interposición de Recurso de Reposición.

2) Procedimiento de responsabilidad patrimonial.

En caso de desestimación de la Licencia, y de manera paralela al Recurso de Reposición, solicitar la indemnización por responsabilidad patrimonial como mecanismo de mayor presión y base jurídica de nuestra pretensión.

Legally, it is an administrative procedure enforced by Decreto2/2012 Junta de Andalucía, whereby a building without Municipal Built Licence (Licencia de Obra) and finished 6 years ago (minimum), could be declared as “out of planning” (fuera de ordenación) to be registered in the Land Registry and to be entitle to legally connect with water and power supply (principally).

If you are a property owner in any non development area of an andalusian municipality, and you built without licence (or without fulfilment the licence conditions and terms), so you cannot register it in Land Registry, from february 2012, and during next 2 years, you can declare it “out of planning” (“fuera de ordenación”) to obtain the first registration of the building property, according to new “Decreto 2/2012 de  regularización de edificaciones existentes en suelo no urbanizable” approved by Junta de Andalucía.

Requirements to legalize

- Building or construction shall be developed and finished without licence or against a licence (we also add: and is not able to obtain any licence, otherwise, we were through normal legalization process).

- Building or construction shall be totally finished before 29/02/2008 or since 6 years ago (due to new LOUA reform).

Very important. This new regulation should be applied to Non-able-to-obtain-a-licence real estate.

In many cases, we could find several constructions that were built without licence but actually are able to “legalize” indeed, in other words, that they can obtain a Municipal Licence, in accordance with the Urban General Plan (PGOU or Normas Subsidiarias). For example, a “Cortijo” with 100 m2 built surface within a 1.200 ground surface plot, that is in accordance with minimum plot required, buildability ratio, maximum height, distance to adjacent plots, etc). In these cases, it is not recommended to legalize our real estate through new “Decreto”, because this regulation is thought to declare it “out of planning”, and it means that you can exclusively do maintaining works to preserve building in security and living conditions, so you will not be granted to restore or renovate your property; therefore, an “out of planning” real estate will have less value than a “legalized” real estate with its building licence. So, if a building is able to obtain a licence, it shall be “legalize” through its regular way: “Proyecto de Actuación” approval, Municipal Building Licence approval (through Basic Building Proyect), New Built Public Statement to the Notary and finally, public registration to the Land Registry.

• CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.

• CAPÍTULO II. DE LAS EDIFICACIONES AISLADAS EN SUELO NO URBANIZABLE.

• SECCIÓN I. CLASIFICACIÓN, IDENTIFICACIÓN Y NORMAS MÍNIMAS DE HABITABILIDAD DE LAS EDIFICACIONES AISLADAS.

• Artículo 3. Clasificación de las edificaciones aisladas según su situación jurídica.
• Artículo 4. Identificación de las edificaciones aisladas.
• Artículo 5. Normas mínimas de habitabilidad.

• SECCIÓN II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LAS EDIFICACIONES AISLADAS.

• Artículo 6. Edificaciones conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente.
• Artículo 7. Edificaciones en situación legal de fuera de ordenación.
• Artículo 8. Edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación.

• SECCIÓN III. PROCEDIMIENTO PARA EL RECONOCIMIENTO DE LA SITUACIÓN DE ASIMILADO AL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

• Artículo 9. Competencia y normas generales del procedimiento de reconocimiento.
• Artículo 10. Inicio del procedimiento.
• Artículo 11. Instrucción del procedimiento.
• Artículo 12. Resolución del procedimiento.

• CAPÍTULO III. INCORPORACIÓN AL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS EXISTENTES EN SUELO NO URBANIZABLE.

• Artículo 13. Incorporación de los asentamientos urbanísticos existentes en suelo no urbanizable.
• Artículo 14. De las determinaciones y documentación del Plan General de Ordenación Urbanística o su revisión.
• Artículo 15. Obligaciones de las personas propietarias de los asentamientos urbanísticos incorporados.
• Artículo 16. Coordinación de la ordenación urbanística con las previsiones de las demás políticas sectoriales.
• Artículo 17. Excepción a las reglas sustantivas y estándares de ordenación exigibles a los asentamientos urbanísticos.
• Artículo 18. Modulación de los parámetros de crecimientos en asentamientos susceptibles de incorporación.
• Artículo 19. Ejecución y conservación de la urbanización.
• Artículo 20. Proceso de legalización o reconocimiento de las edificaciones.

• CAPÍTULO IV. ÁMBITOS DEL HÁBITAT RURAL DISEMINADO.

• Artículo 21. Identificación de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.
• Artículo 22. Determinaciones del planeamiento.
• Artículo 23. Ejecución de las infraestructuras y servicios.
• Artículo 24. Régimen aplicable para la implantación de nuevas edificaciones en los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.
• DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA. Municipios sin planeamiento general.
• DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA. Edificaciones en asentamientos urbanísticos.
• DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Edificaciones en ámbitos de Hábitat Rural Diseminado.
• DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA. Incorporación de los asentamientos a la ordenación urbanística.
• DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA. Derogación normativa.
• DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Modificación del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
• DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Desarrollo y ejecución.
• DISPOSICIÓN FINAL TERCERA. Entrada en vigor.

El Estatuto de Autonomía para Andalucía, en su artículo 56.3, atribuye a la Comunidad Autónoma la competencia exclusiva en materia de urbanismo que incluye, entre otras facultades, la regulación del régimen urbanístico del suelo y la protección de la legalidad urbanística.

La promulgación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, supuso un hito significativo en el tratamiento del suelo no urbanizable que, perdido definitivamente el carácter residual establecido en legislaciones anteriores, adquiere en la legislación autonómica un contenido propio y sustantivo, siendo objeto de ordenación y regulación desde la propia Ley y a través del planeamiento urbanístico, con el objetivo de promover el uso racional y sostenible de los recursos naturales y proteger el medio ambiente y el paisaje.

En este sentido, el Plan General de Ordenación Urbanística, en cuanto instrumento básico para la definición del modelo territorial y urbanístico deseable para el municipio, en el marco establecido por la normativa urbanística y sectorial aplicable, regula el régimen urbanístico de cada una de las categorías de suelo no urbanizable y las condiciones de ordenación, al objeto de garantizar la protección de los valores propios de esta clase de suelo y su preservación de los procesos de urbanización.

La complejidad de los procesos territoriales y su evolución en el tiempo, y las modificaciones habidas en el marco normativo, hacen que convivan en esta clase de suelo situaciones muy diferentes, tanto en su génesis como en su forma de implantación, que demandan un tratamiento diferenciado. Es por ello que el presente Decreto tiene como objetivo principal clarificar el régimen aplicable a las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones existentes en suelo no urbanizable, estableciendo los requisitos esenciales para su reconocimiento por el Ayuntamiento y su tratamiento por el planeamiento urbanístico. En este sentido se desarrolla y complementa el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Actualmente, existen en esta clase de suelo edificaciones en diferentes situaciones por su origen, características, ubicación, uso, etc. El Decreto diferencia las situaciones en las que se encuentran las edificaciones tanto por su forma de implantación (aisladas, asentamientos urbanísticos, hábitat rural diseminado) como por su adecuación o no a las determinaciones establecidas por la ordenación territorial y urbanística. Partiendo de esta distinción y tomando como referencia el marco normativo de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, establece las normas sustantivas y de procedimiento aplicables para cada una de estas situaciones.

En el Capítulo I se define el término edificación a los efectos de este Decreto, y se especifican las distintas situaciones en las que se pueden encontrar las edificaciones según su forma de ubicación en el suelo no urbanizable. En el Capítulo II se clasifican las edificaciones aisladas según su situación jurídica y se regula su régimen urbanístico en función de dicha situación, según sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente. Entre las edificaciones disconformes con esta ordenación, pueden distinguirse además diferentes situaciones: las edificaciones que se construyeron conforme al régimen jurídico existente en su momento, a las que una norma sobrevenida ha dejado fuera de ordenación, y las edificaciones que se han construido al margen de la legalidad. Para esta últimas la Ley establece la necesidad de restituir la realidad física alterada, siempre que no haya transcurrido el plazo establecido en el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. Si este plazo ha transcurrido, estas edificaciones quedan en la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación previsto por la Disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre y desarrollado por el Decreto 60/2010, de 16 de marzo. En ningún caso prescriben las medidas de restauración de la legalidad en el suelo no urbanizable cuando las edificaciones se han ubicado en terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.

Para las edificaciones conformes al Plan General y para las que se encuentran en el régimen legal de fuera de ordenación, el Decreto se limita a señalar que les será de aplicación el régimen general establecido por la legislación urbanística con la posibilidad de obtener la licencia de ocupación o utilización. El régimen establecido por el Decreto para la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, se caracteriza por dos notas fundamentales. En primer lugar, las edificaciones siguen manteniendo su situación jurídica de ilegalidad y, en consecuencia, su reconocimiento o tolerancia por la Administración lo será sin perjuicio de las responsabilidades en que pudiera haber incurrido su titular. En segundo lugar, el régimen al que están sometidas estas edificaciones es similar, aunque con mayores restricciones, al previsto para las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, limitándose las obras autorizables a las exigidas para el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble y, en lo que respecta a los servicios básicos, se establece que éstos se presten de forma autónoma, siempre que no se induzca la formación de un núcleo de población.

El reconocimiento por el Ayuntamiento de que la edificación se encuentra en la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación se produce por la emisión de la resolución correspondiente, siguiendo el procedimiento que se establece en este Decreto. Para acceder a este régimen se requiere, además, que la edificación pueda ser usada, por reunir las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad adecuadas para el uso al que se destina y aunque para este tipo de edificaciones no procede conceder licencia de ocupación o utilización dado su carácter ilegal, el Decreto establece que en la propia resolución se especifique de forma expresa el reconocimiento de que la edificación puede ser usada.

Es relevante el tratamiento que se regula en el Decreto para las edificaciones antiguas, en las que se incluyen las terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Se determina esta fecha por ser esta Ley la que estableció el régimen de licencia para las edificaciones en suelo no urbanizable que persiste en la actualidad en la Comunidad Autónoma de Andalucía. El régimen de estas viviendas, cuando no tengan licencia urbanística, se asimilará al de las edificaciones con licencia urbanística, siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características de tipología que tenían a la entrada en vigor de la Ley citada y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística, debiendo los propietarios solicitar al Ayuntamiento la acreditación de su situación. Se pretende con ello la clarificación de la situación jurídica de todas las edificaciones existentes en suelo no urbanizable.

El Capítulo III regula los requisitos y procedimientos que faciliten la integración en la ordenación de los Planes Generales de Ordenación Urbanística de los asentamientos urbanísticos que sean conformes con el modelo territorial y urbanístico establecido en los mismos.

El punto de partida es que los problemas territoriales y urbanísticos creados en estos asentamientos solo pueden ser resueltos por el Plan General en todos sus niveles: clasificación del suelo adecuada, determinación de las dotaciones y servicios, conexión de éstos con las infraestructuras exteriores, accesibilidad, eliminación de impactos ambientales negativos, etc. De aquí que para estas edificaciones se exija que su legalización deberá producirse una vez que estos asentamientos hayan sido incorporados a la ordenación urbanística del Plan General y se hayan cumplido los deberes exigidos por la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. El propio Plan determinará, así mismo, el régimen aplicable a los asentamientos que no pueden integrarse en la ordenación por resultar incompatibles con el modelo urbanístico establecido.

Se parte de la base de que con la integración de estos asentamientos, cuando proceda, se está resolviendo un problema de orden territorial, social y ambiental, pero que su regularización no puede suponer costo alguno para la administración, por lo que el costo de la urbanización, la implantación de las infraestructuras y demás deberes urbanísticos deben ser soportados por las personas titulares de los terrenos en cada asentamiento urbanístico. La incorporación debe hacerse en el proceso de revisión total o parcial del Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado, o como suelo urbanizable si teniendo un menor nivel de consolidación son contiguos a los núcleos existentes. La clasificación como suelo urbanizable de asentamientos urbanísticos desligados de los núcleos existentes tiene carácter excepcional y requiere el cumplimiento de mayores condiciones territoriales y ambientales que minoren el impacto que supone la consolidación de estos asentamientos para constituir nuevos núcleos de población.

Una vez aprobado el Plan General, para las edificaciones pertenecientes a los asentamientos urbanísticos que no se hayan incorporado a la ordenación establecida por el mismo, se permite el acceso al reconocimiento de su situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación si reúnen los requisitos que se exigen a las edificaciones aisladas para esta situación.

Por último, en este Capítulo, el Decreto modula la aplicación de la norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, estableciendo reglas para la determinación de los límites del crecimiento poblacional y superficial para la ordenación propuesta por el Plan General cuando se incorporen asentamientos urbanísticos surgidos al margen del planeamiento, de forma que no se distorsionen las previsiones de crecimiento natural del municipio.

El Capítulo IV desarrolla las normas de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, sobre los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado. Se parte de la definición que de los mismos hace el artículo 46.1.g) de esta Ley para determinar sus características esenciales: asentamientos sin estructura urbana, propios del medio rural, con determinadas características que deben protegerse y que precisan ciertas dotaciones y servicios comunes.

El Plan General, o sus innovaciones, reconocerán e identificarán los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado existentes, y los clasificará como suelo no urbanizable. Las determinaciones para su ordenación pueden establecerse directamente por el planeamiento general o bien posteriormente mediante la redacción de planes especiales de iniciativa municipal, para los que se establece su alcance y contenido. Dado que estos asentamientos se sitúan en el suelo no urbanizable, se prevé que la mejora de las comunicaciones y la implantación de los servicios se lleve a cabo mediante obras públicas ordinarias, debiéndose imputar el coste de las mejoras a las personas propietarias beneficiadas por la actuación.

Aunque para la aplicación plena de este Decreto se exige que el municipio cuente con Plan General de Ordenación Urbanística, con la intención de hacer aplicable sus normas sobre edificaciones aisladas a los municipios sin planeamiento urbanístico ni Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, la Disposición transitoria primera distingue entre los terrenos que deben considerarse como suelo urbano y los que se deben considerar como suelo no urbanizable, partiendo de las condiciones exigidas para el suelo urbano por el artículo 45 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

En la disposiciones transitorias segunda y tercera se especifica que en tanto se produzca la aprobación del Plan General de Ordenación Urbanística del respectivo municipio, no procederá el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación a las edificaciones ubicadas en los asentamientos urbanísticos; así mismo, en los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, a las edificaciones les será de aplicación el régimen de las edificaciones aisladas.

La disposición final primera incorpora un nuevo artículo al Reglamento de Disciplina Urbanística relativo a los Planes Municipales de Inspección Urbanística con la intención de armonizar su documentación; se modifica también la redacción del artículo 53 de ese Reglamento al objeto de adaptar su contenido a lo dispuesto en este Decreto y se añade una nueva Disposición transitoria consecuencia de la promulgación del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.

En su virtud, a propuesta de la Consejera de Obras Públicas y Vivienda, de conformidad con los artículos 21.3 y 27.9 de la Ley 6/2006, de 24 de octubre, del Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de acuerdo con el Consejo Consultivo de Andalucía y previa deliberación del Consejo de Gobierno en su reunión del día 10 de enero de 2012, dispongo:

CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.

Artíclulo 1.

Objeto y finalidad.

El presente Decreto tiene por objeto regular el régimen urbanístico y el tratamiento de las edificaciones ubicadas en el suelo no urbanizable de la Comunidad Autónoma de Andalucía, así como reconocer su situación jurídica y satisfacer el interés general que representa la preservación de los valores propios de esta clase de suelo.

Artíclulo 2.

Forma de ubicación de las edificaciones.

1. A los efectos de este Decreto, bajo el término genérico de edificación se incluye también todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran necesarios en razón a la legislación aplicable.

2. Según la forma de ubicación de las edificaciones en el suelo no urbanizable, se distinguen las siguientes situaciones:

1. Edificaciones aisladas: Edificaciones o agrupaciones de edificaciones que no llegan a constituir un asentamiento, conforme a lo dispuesto en este Decreto y, en su caso, en el Plan General de Ordenación Urbanística.
2. Asentamientos urbanísticos: Ámbitos territoriales definidos, consolidados por edificaciones próximas entre sí, generadoras de actividades propiamente urbanas, con entidad suficiente como para necesitar infraestructuras, dotaciones y los servicios urbanísticos básicos especificados en el artículo 45.1.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
3. Asentamientos que constituyen Hábitat Rural Diseminado: Ámbitos territoriales sobre los que se ubican un conjunto de edificaciones sin estructura urbana y ligadas en su origen a la actividad agropecuaria y del medio rural, que poseen características propias que deben preservarse, y que pueden demandar algunas infraestructuras, dotaciones o servicios comunes, para cuya ejecución no sea preciso una actuación urbanizadora.

CAPÍTULO II.
DE LAS EDIFICACIONES AISLADAS EN SUELO NO URBANIZABLE.

SECCIÓN I. CLASIFICACIÓN, IDENTIFICACIÓN Y NORMAS MÍNIMAS DE HABITABILIDAD DE LAS EDIFICACIONES AISLADAS.

Artículo 3. Clasificación de las edificaciones aisladas según su situación jurídica.

1. Según la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones aisladas se distinguen:

A. Edificaciones que se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente en el municipio. En este grupo deben diferenciarse:

1. Edificaciones construidas con licencia urbanística.
2. Edificaciones construidas sin licencia urbanística, o contraviniendo sus condiciones.

B. Edificaciones que no se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente en el municipio. En este grupo deben diferenciarse:

1. Edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, construidas con licencia urbanística conforme a la ordenación territorial y urbanística vigente en el momento de la licencia.
2. Edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales se hubiere agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.
3. Edificaciones construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales la Administración deberá adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.

2. Para las edificaciones no conformes con la ordenación territorial y urbanística, ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección por normativa específica, territorial o urbanística, en terrenos de la Zona de Influencia del Litoral o en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia se aplicarán los siguientes criterios:

1. Si fueron construidas con licencia urbanística conforme a la ordenación territorial y urbanística vigente en el momento de la licencia urbanística se considerarán en situación legal de fuera de ordenación.
2. Si fueron construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, y se hubiere agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido que establece el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, con anterioridad al establecimiento del régimen de protección especial o la imposición de cualquier otra de las limitaciones previstas en primer párrafo de este apartado, procederá el reconocimiento de la situación de asimilado al de fuera de ordenación.
3. En los demás casos, la Administración deberá adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y del orden jurídico infringido, estableciendo las prioridades y los plazos para dicho ejercicio en los correspondientes Planes municipales y autonómicos de Inspección Urbanística.

3. Las edificaciones aisladas terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la Ley citada y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. A estos efectos, a las edificaciones que se ajustan a la ordenación territorial y urbanística les será de aplicación el régimen urbanístico establecido en el artículo 6 y a las que no se ajustan a la ordenación territorial y urbanística, les será de aplicación el establecido en el artículo 7.

Artículo 4. Identificación de las edificaciones aisladas.

1. La identificación de las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable requiere la previa delimitación por el Plan General de Ordenación Urbanística de todos los asentamientos urbanísticos existentes en el suelo no urbanizable del municipio, y de los asentamientos que pudieran ser objeto de calificación como ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.

2. En ausencia de Plan General, o si éste no contuviera la delimitación de los asentamientos, el Ayuntamiento elaborará un Avance de planeamiento para su identificación, que tendrá el carácter de Ordenanza Municipal, y que deberá someterse a información pública por plazo no inferior a treinta días. Simultáneamente se solicitará informe a la Consejería competente en materia de urbanismo que lo emitirá en un plazo inferior a dos meses, previa valoración de la Comisión Interdepartamental de Valoración Territorial y Urbanística.

3. Las edificaciones que no se ubiquen en ninguno de los asentamientos delimitados por el Plan General de Ordenación Urbanística o, en su defecto, en el documento de Avance aprobado, se identificarán como edificaciones aisladas.

Artículo 5. Normas mínimas de habitabilidad.

1. En ausencia de Plan General de Ordenación Urbanística o en el caso de que no se definan por el mismo, los Ayuntamientos mediante Ordenanza Municipal regularán las normas mínimas de habitabilidad y salubridad de las edificaciones en suelo no urbanizable, según el uso al que se destinen.

2. La Consejería competente en materia de urbanismo formulará y aprobará en un plazo inferior a 3 meses unas Normas Directoras para la Ordenación Urbanística con la finalidad descrita en el apartado anterior, con los efectos establecidos en el apartado a) del artículo 20.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

3. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entenderá sin perjuicio de la aplicación a dichas edificaciones de las normas en materia de edificación o de aquellas otras que guarden relación con las condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad dictadas por organismos, entidades o Administraciones Públicas.

SECCIÓN II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LAS EDIFICACIONES AISLADAS.

Artículo 6. Edificaciones conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente.

1. Las edificaciones conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente que se relacionan en el artículo 3.1.A) estarán sometidas al régimen establecido por la legislación urbanística.

2. Sin perjuicio de que la Administración deba requerir la legalización de las edificaciones compatibles con la ordenación urbanística realizadas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, las personas titulares de las mismas deberán solicitar licencia con los requisitos y el procedimiento que se especifican en los artículos 169 y siguientes de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y en su Reglamento de Disciplina Urbanística. La licencia urbanística deberá solicitarse cualquiera que sea el estado de construcción de la edificación y con independencia de que se hayan cumplido o no los plazos que la Administración tiene para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.

3. Las personas titulares de edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente y no cuenten con licencia urbanística, deberán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su adecuación a dicha ordenación y del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3.3.

4. Para las edificaciones conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente que cuenten con licencia urbanística o con la certificación acreditativa a que se hace referencia en el apartado anterior, se podrá conceder la licencia de ocupación o utilización si se mantiene el uso originario o, en el supuesto de cambio de uso, si el nuevo uso resulta compatible con esta ordenación.

Artículo 7. Edificaciones en situación legal de fuera de ordenación.

1. Las edificaciones que se relacionan en el artículo 3.1.B), apartado a), estarán sometidas al régimen legal de fuera de ordenación previsto en la legislación urbanística.

2. Las personas titulares de edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que no sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente y no cuenten con licencia urbanística, deberán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su situación legal de fuera de ordenación y del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3.3.

3. En las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación se podrán autorizar las obras y los usos establecidos por el Plan General de Ordenación Urbanística en función del grado de compatibilidad de la edificación respecto a las distintas categorías del suelo no urbanizable establecidas por la ordenación urbanística y, supletoriamente, por lo dispuesto en la Disposición adicional primera, apartado 3, de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 34.b) de la dicha Ley, el Plan General considerará totalmente incompatibles con la ordenación las edificaciones ubicadas en suelos con la condición de dominio público, de especial protección por legislación específica o que presenten riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundación u otros riegos naturales, riesgos tecnológicos o de otra procedencia en cuyo caso sólo se permitirán las obras que sean compatibles con la protección y no agraven la situación de riesgo.

4. Para las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación procederá la concesión de licencia de ocupación o utilización, si se mantiene el uso originario o, en el supuesto de cambio de uso, si el nuevo uso resulta compatible con la ordenación territorial y urbanística vigente. Para las edificaciones situadas en suelos de dominio público la concesión de licencia de ocupación o utilización se ajustará al régimen aplicable a dichos suelos.

Artículo 8. Edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación.

1. Las edificaciones que se relacionan en el artículo 3.1.B), apartado b), serán objeto de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación siempre que se encuentren terminadas. Se entenderá que la edificación está terminada cuando esté ultimada y dispuesta a servir al uso a que se destina, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra, conforme a lo establecido en este Decreto.

2. No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación en los siguientes supuestos:

1. Edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección por normativa específica, territorial o urbanística, en terrenos de la Zona de Influencia del litoral, en suelos destinados a dotaciones públicas, o en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, excepto en el supuesto previsto en el artículo 3.2.b).
2. Edificaciones aisladas integradas en una parcelación urbanística que no constituye un asentamiento urbanístico conforme a lo dispuesto en este Decreto, y para la que no haya transcurrido el plazo para el restablecimiento del orden urbanístico infringido, si no se ha procedido a la reagrupación de las parcelas, conforme a lo dispuesto en el artículo 183.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

3. Una vez otorgado el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, conforme al procedimiento establecido en los artículos siguientes, solo podrán autorizarse obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.

4. En las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso al que se destinan cuando no se disponga de acceso a redes de infraestructuras, o cuando dicho acceso se haya realizado sin licencia urbanística, deberá resolverse mediante instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable.

5. Excepcionalmente, en la resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, podrá autorizarse la acometida a servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica por compañía suministradora, siempre que estos estén accesibles, la compañía suministradora acredite la viabilidad de la acometida, y no induzcan a la implantación de nuevas edificaciones.

6. Para las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización, sin perjuicio de las condiciones que puedan establecerse por el Ayuntamiento en la resolución de reconocimiento, de conformidad con lo establecido en este Decreto. Esta resolución será la exigible por las compañías suministradoras para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el artículo 175.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

7. La concesión del reconocimiento de la situación de asimilado al régimen del fuera de ordenación lo será sin perjuicio de aquellas responsabilidades que pudiera haber incurrido su titular o de la instrucción de aquellos otros procedimientos a que hubiera dado lugar.

SECCIÓN III. PROCEDIMIENTO PARA EL RECONOCIMIENTO DE LA SITUACIÓN DE ASIMILADO AL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

Artículo 9. Competencia y normas generales del procedimiento de reconocimiento.

1. Corresponde al Ayuntamiento el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para las edificaciones aisladas.

2. El procedimiento para otorgar la resolución de reconocimiento deberá tramitarse y resolverse conforme a la legislación sobre régimen local y a la del procedimiento administrativo común, a las especialidades procedimentales establecidas en la normativa urbanística y a las reglas particulares establecidas en este Decreto.

3. El Ayuntamiento establecerá, en su caso, las tasas que correspondan conforme a la legislación reguladora de las Haciendas Locales, de forma que la tramitación para la concesión del reconocimiento no suponga una carga económica a la Hacienda Local.

4. El Ayuntamiento comunicará a la persona interesada la posibilidad de legalización de la edificación, en el caso de que ésta se encuentre en la situación jurídica señalada en el artículo 3.1.A), apartado b).

Artículo 10. Inicio del procedimiento.

1. El procedimiento para el reconocimiento de las edificaciones se iniciará de oficio o mediante presentación de solicitud por la persona titular de la edificación dirigida al Ayuntamiento, acompañada de la documentación, suscrita por personal técnico competente, que acredite los siguientes aspectos:

1. Identificación del inmueble afectado, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
2. Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba que se relacionan en el artículo 20.4.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
3. Aptitud de la edificación terminada para el uso a que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad.
4. Descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos necesarios para garantizar el mantenimiento del uso de forma autónoma y sostenible o, en su caso, mediante el acceso a las redes, conforme a lo dispuesto en el artículo 8, apartados 4 y 5.

2. Los Ayuntamientos, en el ejercicio de sus competencias y mediante Ordenanza Municipal, podrán determinar cualquier otra documentación que deba acompañar a las solicitudes de reconocimiento, así como aprobar modelos normalizados de solicitud para facilitar a las personas interesadas la aportación de los datos y la documentación requerida, facilitando su presentación por medios electrónicos.

3. Las personas titulares de edificaciones aisladas, contiguas o próximas entre sí y ubicadas en el mismo término municipal, podrán proponer al Ayuntamiento soluciones coordinadas para la prestación de ciertos servicios, siempre que la solución propuesta garantice el carácter autónomo y sostenible de los mismos.

Artículo 11. Instrucción del procedimiento.

1. Una vez que esté completa la documentación, el Ayuntamiento, justificadamente y en razón a las circunstancias que concurran, solicitará los informes que resulten procedentes a los órganos y entidades administrativas gestores de intereses públicos afectados.

2. A la vista de la documentación aportada y de los informes sectoriales que en su caso se hubieran emitido, los servicios técnico y jurídico municipales se pronunciarán sobre el cumplimiento de los presupuestos previstos en el artículo 8, apartados 1 y 2.

3. En todo caso, los servicios técnicos municipales comprobarán la idoneidad de la documentación aportada en relación con los siguientes aspectos:

1. La acreditación de la fecha de terminación de la edificación.
2. El cumplimiento de las normas mínimas de habitabilidad y salubridad a las que se hace referencia en el artículo 5.
3. La adecuación de los servicios básicos de la edificación a las especificaciones señaladas en el artículo 8, apartados 4 y 5.

4. Los servicios jurídicos municipales comprobarán que no se encuentra en curso procedimiento de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido respecto de la edificación objeto de reconocimiento, y que no es legalmente posible medida alguna de restablecimiento del orden jurídico perturbado y reposición de la realidad física alterada.

5. El Ayuntamiento, a la vista de la documentación señalada en apartado 1.d) del artículo anterior, y de los informes emitidos, requerirá la realización de las obras e instalaciones indispensables que posibiliten, en su caso, la posterior contratación de los servicios básicos, estableciendo un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las citadas obras. En el caso de soluciones coordinadas para la prestación de servicios a que se hace referencia en el artículo 10.3, se exigirá además un acta de compromisos ante el Ayuntamiento o formalizada en documento público, suscrita por los titulares de las edificaciones que cumplan los requisitos para el reconocimiento.

6. El Ayuntamiento podrá dictar, además, orden de ejecución para aquellas obras de reparación que por razones de interés general resulten indispensables para garantizar la seguridad, salubridad y ornato, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno.

7. Las personas interesadas deberán acreditar, en el plazo previsto en el requerimiento o en la orden de ejecución a que se hace referencia en los apartados anteriores, la realización de las obras exigidas mediante certificado descriptivo y gráfico suscrito por personal técnico competente. Los servicios técnicos municipales, tras la correcta ejecución de las obras, emitirán el correspondiente informe con carácter previo a la resolución.

Artículo 12. Resolución del procedimiento.

1. La resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación deberá consignar expresamente los siguientes extremos:

1. Identificación de la edificación conforme se especifica en el artículo 10.1.a).
2. El reconocimiento de la aptitud de la edificación terminada para el uso al que se destina por reunir las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad exigidas para dicho uso.
3. El reconocimiento de que la edificación se encuentra en situación de asimilada a régimen de fuera de ordenación por haber transcurrido el plazo para el restablecimiento del orden urbanístico infringido, o por imposibilidad legal o material de ejecutar la resolución de reposición de la realidad física alterada, siempre que la indemnización por equivalencia que se hubiere fijado haya sido íntegramente satisfecha conforme a lo previsto por el artículo 51 del Reglamento de Disciplina Urbanística.
4. Especificación de las obras que pueden ser autorizadas conforme a lo establecido por el artículo 8.3, así como los servicios básicos que puedan prestarse por compañías suministradoras, y las condiciones del suministro.

2. El plazo máximo para resolver y notificar será de seis meses. El plazo comenzará a contar desde la fecha en la que la solicitud tenga entrada en el registro del Ayuntamiento competente para resolver, o desde el acuerdo por el que se inicia el procedimiento de oficio. Este plazo se suspenderá por el tiempo que medie entre la notificación del requerimiento y la acreditación por la persona interesada de la ejecución de las obras contempladas en el artículo 11, apartados 5 y 6.

3. Transcurrido el plazo establecido en el apartado anterior sin que se hubiese notificado la resolución de reconocimiento, podrá entenderse que la solicitud ha sido desestimada, conforme a lo establecido en el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio o, en los procedimientos iniciados de oficio, que se ha producido la caducidad del expediente.

4. En el caso de soluciones coordinadas para la prestación de servicios básicos a que se hace referencia en el artículo 10.3, la Resolución será individual para cada una de las edificaciones.

5. Si la resolución fuera denegatoria se indicarán las causas que la motivan con advertencia expresa de que la edificación no puede ser utilizada. El Ayuntamiento adoptará las medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido que procedan.

CAPÍTULO III.
INCORPORACIÓN AL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS EXISTENTES EN SUELO NO URBANIZABLE.

Artículo 13. Incorporación de los asentamientos urbanísticos existentes en suelo no urbanizable.

1. Los Ayuntamientos, con ocasión de la redacción del Plan General de Ordenación Urbanística o mediante su revisión total o parcial, incorporarán a la ordenación urbanística municipal los terrenos correspondientes a los asentamientos urbanísticos existentes en el suelo no urbanizable de su término municipal que por el grado de consolidación de las edificaciones o por su integración con los núcleos urbanos existentes, resulten compatibles con el modelo urbanístico y territorial del municipio.

2. La incorporación de los asentamientos urbanísticos a la ordenación del Plan General de Ordenación Urbanística se producirá en el marco de lo establecido por el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía y por los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional.

3. Para la incorporación de los asentamientos urbanísticos, el Plan General valorará para cada uno de ellos si se encuentra en alguna de las situaciones que se especifican en el artículo 46.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y que hacen necesario mantener la clasificación de los terrenos como suelo no urbanizable. En todo caso, no procederá la incorporación al planeamiento urbanístico de los asentamientos que se encuentren en algunas de las siguientes situaciones:

1. Los ubicados en suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica que sean incompatibles con el régimen de protección.
2. Los ubicados en suelo no urbanizable de especial protección por la planificación territorial, salvo que resulten compatibles con el régimen establecido por estos planes.
3. Los ubicados en suelo no urbanizable protegido por el planeamiento urbanístico en vigor salvo que se acredite la inexistencia de los valores que determinaron la protección de dichos terrenos y siempre que la desaparición de esos valores no tenga su causa en el propio asentamiento.
4. Los ubicados en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, riesgos tecnológicos o de otra procedencia cuando tales riesgos queden acreditados en la tramitación del planeamiento urbanístico por el órgano sectorial competente.
5. Los ubicados en suelos destinados a dotaciones públicas.

4. Para los asentamientos que no se incorporen a la ordenación establecida por el Plan General de Ordenación Urbanística, la Administración adoptará las medidas que procedan para el restablecimiento de la legalidad urbanística y del orden jurídico infringido. En el caso de los asentamientos ubicados en suelos protegidos o con riesgos señalados en al apartado anterior, la Administración establecerá las prioridades y los plazos para el ejercicio de estas medidas, que se concretarán en los correspondientes Planes municipales y autonómicos de Inspección Urbanística.

5. Se incorporarán con la clasificación de suelo urbano no consolidado los terrenos correspondientes a los asentamientos urbanísticos que cumplan las condiciones establecidas en el artículo 45.1.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y sean compatibles con el modelo territorial y urbanístico del municipio.

6. La integración de los terrenos correspondientes a asentamientos urbanísticos cuyo grado de consolidación por la edificación no permita su clasificación como suelo urbano no consolidado y sean contiguos con los núcleos existentes, deberá llevarse a cabo en el marco del modelo establecido por el Plan General de Ordenación Urbanística para el conjunto de los suelos urbanizables ordenados o sectorizados del municipio.

7. Excepcionalmente, cuando el Plan General de Ordenación Urbanística considere compatible con el modelo urbanístico y territorial del municipio la incorporación de terrenos correspondientes a asentamientos urbanísticos desvinculados de los núcleos existentes como suelo urbanizable ordenado o sectorizado, será necesario que el grado de consolidación por la edificación en dichos asentamientos sea superior al 50%, y que se cumpla además alguno de los siguientes requisitos:

1. Posibilitar la realización de actuaciones de concentración de parcelas con la finalidad de liberar terrenos para su incorporación al patrimonio público en orden a su protección o preservación.
2. Permitir la reducción de la superficie ocupada por el asentamiento, mediante el reagrupamiento de parcelas adaptadas a la nueva ordenación.
3. Favorecer la obtención de las dotaciones o sistemas generales exigidos por la normativa urbanística para dos o más asentamientos colindantes.

8. La incorporación al Plan General de Ordenación Urbanística de los terrenos correspondientes a los asentamientos urbanísticos, exigirá la posterior implantación en ellos de las dotaciones y servicios básicos necesarios para alcanzar la categoría de suelo urbano consolidado así como de las infraestructuras exteriores necesarias para la conexión con las existentes en el municipio.

9. La incorporación de los asentamientos urbanísticos a la ordenación del Plan General de Ordenación Urbanística se producirá sin perjuicio de aquellas responsabilidades en que pudieran haber incurrido sus titulares o de la instrucción de otros procedimientos.

Artículo 14. De las determinaciones y documentación del Plan General de Ordenación Urbanística o su revisión.

1. Los Ayuntamientos con motivo de la formulación del Plan General de Ordenación Urbanística o su revisión, elaborarán un inventario de todos los asentamientos urbanísticos existentes en el suelo no urbanizable de su municipio.

2. El inventario estará constituido por una memoria y los planos de información necesarios para recoger las siguientes especificaciones de cada asentamiento:

1. La situación y delimitación de su ámbito territorial.
2. El proceso histórico de su implantación.
3. La clase y la categoría del suelo donde se sitúa según el planeamiento general vigente.
4. Las parcelas y las edificaciones existentes, con indicación de sus características básicas.
5. La estructura de la propiedad del suelo y de las edificaciones.
6. Las dotaciones y equipamientos, las infraestructuras y servicios con los que estén dotados, con indicación de sus características y su estado de conservación y funcionamiento.
7. Las conexiones exteriores, tanto viarias como las necesarias para el suministro de los servicios de abastecimiento de agua, saneamiento, dotación de energía eléctrica y telecomunicaciones.
8. Los riesgos a los que pueden estar sometidos los terrenos ocupados por el asentamiento.
9. Las limitaciones derivadas de las legislaciones sectoriales.

3. El inventario, en función de las especificaciones enumeradas en el apartado anterior, concluirá con un diagnóstico en el que justificadamente se deberá identificar los asentamientos urbanísticos que son susceptibles de integración en la ordenación del Plan General de Ordenación Urbanística.

4. El inventario de asentamientos urbanísticos formará parte de los documentos del Plan General de Ordenación Urbanística. Dicho Plan General, para cada asentamiento susceptible de integración en la ordenación urbanística, deberá realizar un estudio de viabilidad técnica, jurídica y económica, que contemple todas las variables que puedan incidir en el desarrollo y ejecución de la actuación.

5. El Plan General de Ordenación Urbanística definirá para cada uno de los asentamientos que se integren en el mismo las siguientes determinaciones:

1. Su clasificación urbanística como suelo urbano no consolidado o excepcionalmente, como suelo urbanizable ordenado o sectorizado conforme a los apartados 5, 6 y 7 del artículo anterior.
2. Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural y a la ordenación pormenorizada preceptiva, especificadas por el artículo 10 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
3. Las medidas que sean precisas en orden a la integración territorial, ambiental y paisajística del asentamiento y aquellas que, en su caso, limiten su crecimiento e imposibiliten su extensión.
4. Los plazos para el establecimiento de la ordenación detallada y para la ejecución de las obras de urbanización.
5. Las características y condiciones que como mínimo debe cumplir la urbanización interior del asentamiento.
6. Las infraestructuras exteriores que deban ejecutarse a los efectos de dotar al asentamiento de los servicios básicos urbanísticos especificados en el artículo 45.1.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

6. El Plan General de Ordenación Urbanística deberá definir los esquemas de las infraestructuras generales en su término municipal necesarias para dotar a los asentamientos que se incorporen a la ordenación de los servicios básicos urbanísticos, especificando el orden de su implantación, la participación de las personas propietarias de los terrenos y edificaciones de cada asentamiento en el coste de las mismas y la forma de ejecución.

7. El Plan General de Ordenación Urbanística podrá delimitar ámbitos homogéneos que incluyan varios asentamientos urbanísticos en los que por su proximidad o relación funcional resulte conveniente establecer dotaciones y servicios comunes.

8. El Plan General de Ordenación Urbanística definirá el régimen aplicable a los asentamientos que no se integren en la ordenación propuesta por resultar incompatibles con el modelo urbanístico adoptado, y que reúnan los requisitos establecidos en el apartado 2 de la Disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

Artículo 15. Obligaciones de las personas propietarias de los asentamientos urbanísticos incorporados.

Corresponderá a las personas que ostenten la titularidad de los terrenos y edificaciones en aquellos asentamientos que se incorporen al Plan General de Ordenación Urbanística costear la urbanización y las infraestructuras exteriores necesarias para dotar al asentamiento de los servicios básicos urbanísticos enumerados en el artículo 45.1.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, así como la cesión de los terrenos destinados a dotaciones públicas y los demás deberes asignados por la referida Ley en función de la clase de suelo donde se sitúa la actuación.

Artículo 16. Coordinación de la ordenación urbanística con las previsiones de las demás políticas sectoriales.

1. Tras la aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbanística, o de su revisión, que tenga por objeto la integración urbanística de los asentamientos urbanísticos, se seguirá el procedimiento previsto en el artículo 32 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. En todo caso, será preceptivo el informe de incidencia territorial que se especifica en la Disposición adicional octava de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, que deberá pronunciarse expresamente sobre la idoneidad de la integración territorial de los asentamientos urbanísticos.

2. Los instrumentos de planeamiento general que incluyan algún asentamiento urbanístico desvinculado de los núcleos existentes requerirán la valoración de la Comisión Interdepartamental de Valoración Territorial y Urbanística, previamente a la emisión del Informe de Incidencia Territorial.

Artículo 17. Excepción a las reglas sustantivas y estándares de ordenación exigibles a los asentamientos urbanísticos.

En los términos establecidos en artículo 17.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, podrán eximirse de cumplir parcialmente las reglas sustantivas y los estándares de ordenación establecidos en el apartado 17.1 de la citada Ley, a los asentamientos urbanísticos que se integren en la ordenación urbanística en continuidad con los núcleos de población existentes reconocidos por el planeamiento general, cuando no sea posible técnicamente el cumplimiento de dichas reglas y estándares, y se justifique en el propio Plan General de Ordenación Urbanística que las dotaciones establecidas por el mismo son suficientes para absorber la demanda que genere la incorporación de estos asentamientos colindantes.

Artículo 18. Modulación de los parámetros de crecimientos en asentamientos susceptibles de incorporación.

1. Sin perjuicio de lo que dispongan los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional, para la aplicación de los parámetros de crecimiento previstos por la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, regirán las siguientes reglas:

A. Para el cálculo del crecimiento superficial:

1. No se computará como suelo urbano existente los terrenos ocupados por los asentamientos producidos de forma irregular a los que el Plan General de Ordenación Urbanística otorgue la clasificación de suelo urbano no consolidado.
2. Para los asentamientos que se clasifiquen como suelo urbanizable ordenado o sectorizado, de la superficie de los ámbitos delimitados se deducirá la superficie de las parcelas ocupadas por edificaciones existentes que resulten compatibles con la ordenación urbanística. La superficie asignada a cada edificación será la que se establezca por la normativa urbanística del asentamiento tras su incorporación al Plan General.

B. Para el cálculo del crecimiento poblacional:

1. No computará la población atribuible a las viviendas edificadas existentes en los asentamientos urbanísticos que se clasifiquen como suelo urbano no consolidado.
2. Para los asentamientos que se clasifiquen como suelo urbanizable ordenado o sectorizado, no computará la población que figure en el Padrón Municipal de Habitantes como residente en dichos asentamientos.
3. En ningún caso computará la población que corresponda a las nuevas viviendas vinculadas a la reserva de terrenos destinados a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública ya sea en el mismo ámbito o, cuando proceda su exención conforme establece el artículo 10.1.A.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, en otras áreas o sectores del Plan General.

2. Cuando se lleven a cabo actuaciones de concentración de edificaciones en parcelaciones urbanísticas existentes, con la finalidad de liberar terrenos para su incorporación al patrimonio público en orden a su protección o preservación, no computará para el cálculo del crecimiento superficial ni poblacional los terrenos donde se sitúen las parcelas edificables destinadas a las edificaciones objeto de la concentración, si tales terrenos se clasifican como suelo urbanizable ordenado o sectorizado.

Artículo 19. Ejecución y conservación de la urbanización.

1. Una vez producida la incorporación de un asentamiento a la ordenación urbanística del Plan General, y cumplidos los requisitos legales exigidos para abordar la actividad de ejecución, las personas propietarias costearán las obras de urbanización que sean necesarias.

2. En los términos establecidos en el artículo 108 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, procederá el sistema de compensación cuando las personas que ostenten la titularidad de los terrenos y edificaciones lo soliciten y constituyan las garantías que aseguren la ejecución de las obras de urbanización, de conformidad con las reglas establecidas por el artículo 129 y siguientes de la referida Ley. En los demás casos procederá, preferentemente, el sistema de cooperación.

3. Concluida la urbanización conforme al proyecto de urbanización, el Ayuntamiento la recepcionará siguiendo el procedimiento establecido por la legislación urbanística. Las personas propietarias deberán participar en el mantenimiento en la forma que se determine en el planeamiento urbanístico.

Artículo 20. Proceso de legalización o reconocimiento de las edificaciones.

1. Para la legalización de las edificaciones terminadas y conformes con la ordenación urbanística, será necesario que la urbanización esté recepcionada por el Ayuntamiento y se hayan cumplido los deberes legales establecidos por el artículos 51 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

2. Para la legalización de edificaciones en proceso de construcción y para la licencia de las de nueva planta, se requerirá el cumplimiento de los deberes legales establecidos por el artículo 51 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y la previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 54.3 y 55.2.B) de dicha Leypara simultanear éstas y las de edificación.

3. Las edificaciones incluidas en los asentamientos integrados en la ordenación del Plan General de Ordenación Urbanística que, situándose en parcelas edificables, no se ajusten a la ordenación establecida, podrán acceder a la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación si sobre las mismas ya no se pueden adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.

4. Las edificaciones incluidas en los asentamientos no integrados en la ordenación urbanística del Plan General de Ordenación Urbanística, podrán acceder a la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación si sobre las mismas ya no se pueden adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.

5. El procedimiento para el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación de las edificaciones a que se hace referencia en los apartados 3 y 4 anteriores, será el establecido en la Sección 3.ª del Capítulo II y se concederá conforme a las condiciones establecidas por el Plan General de Ordenación Urbanística para dichos asentamientos y a lo dispuesto en este Decreto.

CAPÍTULO IV.
ÁMBITOS DEL HÁBITAT RURAL DISEMINADO.

Artículo 21. Identificación de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.

1. El Plan General de Ordenación Urbanística identificará y delimitará los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, en función de los siguientes criterios:

1. Constituir asentamientos sin estructura urbana definida, y desvinculados de los núcleos de población existentes, siempre que constituyan áreas territoriales homogéneas.
2. Estar formados mayoritariamente en su origen por edificaciones y viviendas unifamiliares vinculadas a la actividad agropecuaria y del medio rural.
3. Existir una relación funcional entre las edificaciones que puedan precisar ciertas dotaciones y servicios comunes no generadores de asentamientos urbanísticos.

2. Las innovaciones de los Planes Generales de Ordenación Urbanística que identifiquen y delimiten ámbitos del Hábitat Rural Diseminado deberán fundamentarse en la omisión de su reconocimiento en el plan en vigor.

Artículo 22. Determinaciones del planeamiento.

1. El Plan General o sus innovaciones clasificarán los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado como suelo no urbanizable, conforme a lo dispuesto por el artículo 46.2.d) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y establecerá la normativa aplicable para ellos. En el caso de que se sitúen en suelo no urbanizable de especial protección, la normativa que los regule será compatible con la preservación de los valores objeto de protección. El Plan General adoptará respecto a los terrenos exteriores a los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado las determinaciones precisas para favorecer su conservación, protección y mejora.

2. La normativa del Plan General contendrá las determinaciones básicas y pormenorizadas tendentes a la conservación, protección y mejora de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado. También podrá encomendar el establecimiento de las determinaciones pormenorizadas a Planes Especiales de iniciativa municipal, tal como se prevé por el artículo 14.1.e) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

3. Los Planes Especiales, en los términos fijados por el Plan General, podrán reajustar los límites de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado sin que ello se considere modificación de sus determinaciones.

4. Las determinaciones de conservación, protección y mejora de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado se referirán como mínimo a los siguientes aspectos:

1. Los usos compatibles e incompatibles en dichos ámbitos.
2. Normas higiénico-sanitarias y estéticas de las edificaciones.
3. Normas de protección de las características rurales de estos asentamientos con especificación de las tipologías admisibles.
4. El régimen aplicable a las edificaciones existentes que sean propias del Hábitat y a las que no lo sean.

5. El Plan General o, en su defecto, los Planes Especiales, definirán las dotaciones y servicios que necesiten los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, especificando su localización y sus características y sin que ello suponga menoscabo del carácter rural de estos asentamientos. No se permitirá la implantación de viarios e infraestructuras propias de los núcleos urbanos.

Artículo 23. Ejecución de las infraestructuras y servicios.

1. La mejora de las infraestructuras y de los servicios se llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias, correspondiendo el coste de las mismas a las personas propietarias que se beneficien por la actuación, de conformidad con el artículo 143.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

2. El planeamiento urbanístico establecerá la forma de conservación y el mantenimiento de las infraestructuras y servicios de cada ámbito.

Artículo 24. Régimen aplicable para la implantación de nuevas edificaciones en los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.

1. En los ámbitos delimitados como Hábitat Rural Diseminado, solo se permitirán nuevas viviendas cuando estén vinculadas al medio rural y así se prevea en el Plan General o en el Plan Especial.

2. Las edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que estén expresamente permitidas por el Plan General o, en desarrollo de éste, por los Planes Especiales en los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado serán autorizadas, en su caso, por el Ayuntamiento mediante licencia urbanística.

3. Respecto de las edificaciones, construcciones e instalaciones no incluidas en el apartado anterior, deberán someterse para su licencia al procedimiento establecido por el artículo 42 y siguientes de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, para las actuaciones de interés público en terrenos con el régimen del suelo no urbanizable.

4. Mientras no esté aprobada la normativa de ordenación pormenorizada para la conservación, protección y mejora de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado, estará prohibida cualquier división, segregación o parcelación, y las condiciones de edificación aplicables serán las establecidas por el artículo 155.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, para la preservación de las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público de las construcciones y edificios.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA. Municipios sin planeamiento general.

1. Hasta tanto se apruebe el Plan General de Ordenación Urbanística, en los municipios sin planeamiento general y que no cuenten con Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, a los efectos de aplicación de este Decreto, para la legalización o reconocimiento de las edificaciones aisladas, se considerará como suelo no urbanizable los terrenos que no cumplan los criterios establecidos por el artículo 45 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre

2. En estos supuestos, se considerará suelo no urbanizable de especial protección el que lo sea por legislación específica y por planificación territorial o urbanística de carácter supramunicipal, de conformidad con lo establecido por el artículo 46.2 de la citada Ley.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA. Edificaciones en asentamientos urbanísticos.

Hasta tanto se proceda a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbanística que incorpore los asentamientos urbanísticos a que se hace referencia en el artículo 13 no procederá el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación a las edificaciones ubicadas en estos asentamientos, sin perjuicio de que, a solicitud de sus titulares, se acredite por los ayuntamientos que ha transcurrido el plazo para adoptar medidas para el restablecimiento del orden urbanístico infringido.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Edificaciones en ámbitos de Hábitat Rural Diseminado.

Hasta tanto se delimiten y regulen por el Plan General de Ordenación Urbanística los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, a las edificaciones ubicadas en estos ámbitos identificados por el Avance de planeamiento establecido en el artículo 4.2 le serán de aplicación el régimen de las edificaciones aisladas.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA. Incorporación de los asentamientos a la ordenación urbanística.

La incorporación a la ordenación urbanística municipal de los asentamientos urbanísticos existentes en suelo no urbanizable, a la que se refiere el Capítulo III de este Decreto, no será de obligado cumplimiento para los Planes Generales de Ordenación Urbanística en tramitación que ya hayan sido objeto de aprobación inicial a la entrada en vigor de este Decreto, sin perjuicio de la posterior formulación de la revisión parcial que tenga por objeto tal incorporación.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA. Derogación normativa.

Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en este Decreto.

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Modificación del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

El Decreto 60/2010, de 16 de mazo, queda modificado como sigue:

Primero. Se añade una nueva Disposición transitoria con la siguiente redacción:

Segundo. El Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía queda modificado como sigue:

Uno. Se añade el artículo 30 bis con la siguiente redacción:

Dos. El artículo 53 queda modificado con la siguiente redacción:

DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Desarrollo y ejecución.

Se faculta a la Consejera de Obras Públicas y Vivienda para que dicte las disposiciones necesarias para el desarrollo y ejecución del presente Decreto.

DISPOSICIÓN FINAL TERCERA. Entrada en vigor.

El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

Sevilla, 10 de enero de 2012

José Antonio Griñán Martínez
Presidente de la Junta de Andalucía
Josefina Cruz Villalón
Consejera de Obras Públicas y Vivienda

Nos encontramos en el siguiente supuesto: construcción o edificación (o parte de la misma) respecto de la cual ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido el plazo de prescripción correspondiente (ya sabemos que este plazo varía según la Comunidad Autónoma).

Pues bien, al objeto de dotar seguridad jurídica a propietarios y a terceros adquirentes de estas edificaciones existentes, a raíz de la modificación de la legislación de suelo estatal de julio de 2011, se permite la declaración de obra nueva de estas edificaciones para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando se dé cumplimiento a los siguientes

Requisitos

Que se acredite la fecha de terminación total de la obra.

Es decir, hacer constar la terminación de la obra en fecha determinada (anterior al plazo de prescripción) y su descripción coincidente con el reflejado en la escritura pública. Esto se puede acreditar mediante la aportación de cualquiera de los siguientes documentos:

• Certificación expedida por el Ayuntamiento o,
• Certificación expedida por técnico competente o,
• Acta notarial descriptiva de la finca o,
• Certificación catastral, hoy necesariamente, descriptiva y gráfica de la finca.

Además de los medios de prueba anteriores, entendemos que también podría aportarse cualquier otro acto administrativo donde acredite la fecha de terminación de las obras, como puede ser la resolución a un recurso de reposición en vía administrativa, donde el Ayuntamiento haga constar la fecha de terminación anterior al plazo de prescripción e, incluso, declarando la prescripción de la acción administrativa de disciplina urbanística.

Que el Registrador compruebe la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate.

En este sentido, tal y como informa el Notario de Armilla (Granada) José Ignacio Suárez Pinilla:

• El plazo de prescripción cuya causa de interrupción no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad actúa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad.
• No se ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripción, por lo que le es exigible cierta diligencia a la Administración para solicitar a tiempo al Registrador la anotación preventiva de incoación del procedimiento de disciplina urbanística.

Que el Registrador compruebe que el suelo no tiene carácter demanial o que esté afectado por servidumbres de uso público general.

Es decir, se trata de una doble comprobación de que la edificación existente no se encuentra sobre suelo público, ya que, en ese caso, no se podría producir nunca la prescripción de la acción de protección de la legalidad, no sólo porque la comprobación por parte del Registrador produzca un resultado negativo, sino porque el Ayuntamiento nunca emitiría un acto de declaración de “fuera de ordenación”, el cual opera como último requisito constitutivo para inscribir la edificación.

Que se aporte el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.

Se trataría de una certificación del Ayuntamiento donde se haga constar que la edificación se encuentra en situación de fuera de ordenación urbanística. Este reconocimiento administrativo, además de una certificación ad hoc expedida por el Ayuntamiento, puede producirse en algunos de los siguientes supuestos:

• Que en el acto de declaración de la prescripción o en el certificado de terminación de la obra en fecha determinada, se realice un pronunciamiento sobre la edificación que queda en fuera de ordenación, con expresión de su descripción y características.
• Que en otro acto administrativo, como en una Resolución a un recurso de reposición, se realice un pronunciamiento respecto a la edificación que queda en fuera de ordenación.
• Que, por ministerio de la Ley, se declare la edificación en fuera de ordenación. En muchas de las legislaciones urbanísticas de las Comunidades Autónomas, la situación de fuera de ordenación se entiende realizada por la propia Ley, que declara en fuera de ordenación las edificaciones, construcciones e instalaciones sobre las que haya transcurrido el plazo previsto para adoptar medidas de protección o restauración de la legalidad urbanística.

Por tanto, lo más oportuno es que en la propia certificación del Ayuntamiento haciendo constar la fecha de terminación de la obra (requisito primero para declarar la obra nueva ante el Notario), se incorpore una declaración de situación de fuera de ordenación.

Resultado: Inscripción en Registro haciendo constar que la edificación se encuentra en fuera de ordenación.

De conformidad con el artículo 20.4 Ley de Suelo, el asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. Esto se hace para dar publicidad de que se trata de una edificación sometida a las limitaciones propias del régimen jurídico del fuera de ordenación, es decir, que sólo se permiten obras de conservación y mantenimiento (en algunos casos, también la rehabilitación, dependiendo de la regulación del fuera de ordenación operada por el Plan municipal y normativa urbanística autonómica correspondiente). Es decir, que se deja registrar la propiedad, pero haciendo la advertencia de que la misma se encuentra en fuera de ordenación.

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¿Qué requisitos hacen falta para regularizar?

¿Cómo se regulariza?

¿Cuánto cuesta regularizar?

¿Cómo compruebo si mi construcción es legalizable o regularizable?

¿Qué es la nueva regularización de construcciones en suelo no urbanizable de Andalucía?

A grandes rasgos, se trata del procedimiento jurídico y técnico regulado por el Decreto2/2012 por el cual una edificación ilegal (también los asentamientos terminada hace más de 6 años puede escriturarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad, así como conectarse legalmente con los suministros de agua y luz (principalmente). El procedimiento consiste en declarar e inscribir la edificación como “fuera de ordenación” urbanística, por lo que sólo se autorizarán sobre la misma obras de conservación y mantenimiento.

Si usted es propietario de vivienda o edificación en suelo no urbanizable de cualquier municipio de Andalucía, la cual edificó sin licencia o incumpliendo una licencia concedida, y no puede inscribir dicha edificación en el Registro de la Propiedad e incorporarla a su patrimonio personal (por la imposibilidad de obtener licencia), a partir del presente mes de febrero de 2012 y durante los próximos 2 años, usted podrá regularizar la edificación e inscribirla en el Registro en base al nuevo Decreto 2/2012 de regularización de edificaciones existentes en suelo no urbanizable recientemente aprobado por la Junta de Andalucía.

Nota importante: las construcciones que sí puedan obtener licencia no se deben regularizar por vía del nuevo Decreto. En numerosas ocasiones, nos podemos encontrar con construcciones que se ejecutaron en su momento sin licencia, pero que sí son legalizables, es decir, que sí pueden obtener licencia municipal ya que cumplen la normativa urbanística del municipio (parcela mínima, edificabilidad, retranqueos, etc, definidos por la ordenanza municipal del Plan General o de las Normas Subsidiarias). En estos casos, no interesa de ningún modo regularizar por la vía del nuevo Decreto, ya que no es lo mismo contar con una vivienda en fuera de ordenación (resultado del procedimiento del nuevo Decreto) que contar con una vivienda plenamente legalizada. En el “fuera de ordenación”, el régimen de uso y disposición está limitado a meras obras de conservación, mientras que sobre una construcción con licencia podremos realizar obras de rehabilitación o reestructuración de la misma (o incluso de ampliación, siempre y cuando cumpla normativa); además, a efectos hipotecarios, un cortijo, nave o vivienda en fuera de ordenación siempre tendrá menos valor que dicha construcción sin afección alguna y plenamente conforme con el planeamiento municipal. Por tanto, antes de iniciar cualquier regularización, haremos lo siguiente:

1) Analizar si la construcción es legalizable (conforme con planeamiento municipal).

2) Si no es conforme, regularizar a través del nuevo Decreto para declararla en fuera de ordenación urbanística.

3) Si es conforme, y puede obtener licencia, legalizar por el cauce normal: aprobación de Proyecto de Actuación ante la Junta, aprobación de Licencia municipal (a Proyecto Básico de Obra), declaración de obra nueva ante Notario y posterior inscripción en el Registro. Esto es muy importente, insistimos, si una construcción es legalizable, aunque sea sustancialmente más costoso, al propietario le interesa leglizarla por el cauce normal, y no aplicar el nuevo Decreto, pensado para construcciones en “fuera de ordenación”.

¿Qué requisitos hacen falta para regularizar?

- Que la construcción o edificación se haya ejecutado sin licencia o incumpliendo los términos de una licencia (nosotros añadimos también: y que no se pueda obtener licencia actualmente, ya que en este caso, nos encontraríamos en un proceso de legalización normal).

- Que la construcción o edificación se encuentre totalmente terminada antes del 29/02/2008 (a partir del 29/02/2014, también habría prescrito para las edificaciones terminadas a partir del 29/02/2008). Para más información sobre la aplicación del plazo de prescripción, aquí.

- Que el municipio tenga definidas las condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad que deben reunir las edificaciones, condiciones que pueden estar definidas en los Planes o Normas urbanísticas del municipio, o en ordenanzas específicas a tal efecto.

Nota importante: la regularización a la que estamos haciendo referencia es a la regularización de edificaciones aisladas en suelo no urbanizable (que se trata de la mayoría), no a los asentamientos urbanísticos ni a los ámbitos de habitat rural diseminados, los cuales deben ser incorporados a la ordenación urbanística del municipio (los primeros) e identificados expresamente por el planeamiento del municipio (los segundos).

Compruebe si su construcción se puede regularizar conforme al nuevo Decreto 2/2012 Junta de Andalucía.

¿Cómo se regulariza?

www.abogadourbanismo.com presta los servicios técnicos y jurídicos para la tramitación y obtención de la autorización por parte del Ayuntamiento y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. La regularización consta de los siguientes pasos:

1) Procedimiento ante el Ayuntamiento.

Mediante un procedimiento de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, que se iniciará mediante la aportación por el propietarios de la siguiente documentación (que deberá ser visada por técnico competente):

a) Identificación del inmueble afectado, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.

b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba que se relacionan en el artículo 20.4.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

c) Aptitud de la edificación terminada para el uso a que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad.

d) Descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos necesarios para garantizar el mantenimiento del uso de forma autónoma y sostenible o, en su caso, mediante el acceso a las redes, conforme a lo dispuesto en el artículo 8, apartados 4 y 5.

2) Inscripción en el Registro de la Propiedad.

De conformidad con el artículo 20.4 Ley de Suelo:

1. Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
2. El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.
3. Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.

¿Cuánto cuesta regularizar?

Nota importante: los siguientes honorarios se refieren a la regularización del nuevo Decreto para declarar la construcción en fuera de ordenación, y no a un proceso de legalización normal, ya que éste último requiere proyecto de actuación, proyecto básico de obra y declaración de obra nueva.

1) Honorarios profesionales.

El importe de honorarios puede variar en función de los diferentes elementos constructivos y de la diferente situación urbanística en la que se encuentre la parcela. Además, debe tener en cuenta que los honorarios deben incluir tanto el servicio técnico (de arquitecto o arquitecto técnico), como el servicio jurídico (abogado) que le preste la asistencia hasta que logre inscribir en el Registro de la Propiedad su edificación. Si requiere que le enviemos un presupuesto de honorarios definitivo, solicítelo aquí o póngase en contacto con nosotros.

La tramitación del procedimiento de declaración en fuera de ordenación estará sometida a impuesto o tasa por parte del Ayuntamiento, por lo que deberá consultar en el mismo sobre la cuantía aplicable (varía en función de la superficie y del uso).2) Tasa municipal.

3) Arancel del Registro de la Propiedad.

Por último, deberá abonar el arancel del Registro de la Propiedad, según las tarifas aprobadas por el Gobierno. Puede calcular el arancel aplicable a la inscripción de su vivienda o edificación en este enlace. Por ejemplo, sobre un valor de 120.000€, el arancel correspondiente a pagar sería de 200€ aproximadamente.

Formulario de comprobación de regularización

Para saber si su vivienda o edificación puede ser regularizada, puede hacerlo rellenando el siguiente formulario o poniéndose directamente en contacto con nosotros llamando al 667580914 o enviando un correo electrónico a info@abogadourbanismo.com. Nuestros profesionales le informarán si es viable o no el proceso de regularización, y en caso positivo, le enviaremos el presupuesto de honorarios para la regularización de su edificación.

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Antes de iniciar la reclamación al seguro decenal del promotor (utilizamos el ejemplo del promotor, por el hecho de ser el responsable solidario), es conveniente analizar la viabilidad de la reclamación. Como sabemos, los daños apreciados deben tener su origen en elementos estructurales de la edificación, de conformidad con el artículo 19.1 c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, que los define como los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Bien, para acreditar que las grietas y daños producidos son consecuencia de la estructura del daño, se debe recabar la siguiente información/documentación:

• Estudio Geotécnico de la parcela.
• Proyecto técnico de la edificación.
• Estudio topográfico del terreno, que vendrá incorporado al Proyecto de Urbanización elaborado en su momento.

Asimismo, en la medida de lo posible, y según la gravedad del daño, es del todo recomendable realizar unos sondeos geotécnicos a través de penetros en el terreno donde hayan aparecido los daños, al efecto de conocer las características geomorfológicas del suelo. Asimismo, es necesario disponer de un Informe elaborado por técnico competente donde se recoga la existencia de daños a la cimentación, soportes estructurales, etc. Por tanto, a nivel técnico, la reclamación debe contener en todo caso un Informe de existencia de daños estructurales, y en caso que la afección sea mayor, un sondeo del terreno.

Daños cubiertos por el contrato de seguro decenal.

Aunque usted le reclame al promotor de la vivienda, y sea éste quien posteriormente repita la reclamación ante su seguro decenal, conviene saber qué daños están cubiertos por el contrato:

• Cobertura básica: el contrato se remite en todos los casos con carácter general al artículo 19 Ley de Ordenación de la Edificación. Posteriormente, en las condiciones particulares del contrato, se hace una especificación de esta cobertura básica de la siguiente forma:

• Coberturas opcionales: en este apartado, el contrato recoge las distintas coberturas de riesgo contratadas o no por el asegurado (promotor): impermeabilización de cubiertas, terrazas, tejados, sótanos, porches, daños causados a bienes preexistentes o los daños a fachadas no portantes. Posteriormente, en las condiciones generales del contrato, se hace una especificación de cada una de las coberturas de riesgos.

Formulación de reclamación.

Una vez analizada esta información, y sobre la base de la existencia de un daño asegurado por la garantía decenal y acreditado por informe técnico, formalizamos nuestra reclamación ante el promotor, el cual dará parte al seguro decenal. En www.abogadourbanismo.com, como ya conocen nuestros clientes, ofrecemos a nuestros clientes tanto los informes jurídicos como los informes técnicos sobre los que se sustenta la acción decenal.

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Cuando se trata de una obra de ampliación, para conocer las posibilidades de legalización de la obra, se debe analizar dos grandes aspectos:

1) ¿Existe edificabilidad remanente en nuestra parcela?

La experiencia, y la especialización en urbanismo, nos ha enseñado que, en contra de lo que en principio pueda parecer, existen numerosos casos donde no se ha consumido la edificabilidad asignada a la parcela, es decir, donde el Proyecto de Ejecución no materializa toda la superficie edificable que tiene asignada la parcela por el planeamiento urbanístico (Planes Parciales, Especiales, etc). Esto sucede a menudo porque el promotor de la edificación, a la hora de proyectar la edificación y tener que cumplir las condiciones de edificación (volúmenes, alturas, retranqueos, etc), la superficie construida del edificio no cuadra exactamente con la superficie edificable asignada por el planeamiento (e inscrita en Proyecto de Reparcelación o Compensación). Para saber si existe un resto de edificabilidad no consumido por la Licencia original, se requieren como mínimo 2 documentos:

• El planeamiento de desarrollo, con el cuadro de ordenación pormenorizada del ámbito, planos y normativa, para conocer cuánta edificabilidad asignaba el Plan.
• La Licencia de Edificación, y en su caso, la Licencia de Primera Ocupación, para conocer cuánta edificabilidad fue finalmente materializada.

Dada nuestra especialización técnico-urbanística en cálculo urbanístico, y por lo que ofrecemos ahora el servicio de legalización, estamos encontrando numerosos casos donde efectivamente no se consume toda la edificabilidad, lo que constituye el primer gran paso para legalizar.

2) ¿Cumple la obra las condiciones de edificación fijadas por la ordenanza?

Una vez tenemos edificabilidad, el siguiente paso es analizar si la obra realizada cumple los parámetros edificatorios fijados por la ordenanza de suelo urbano definida por el Plan, es decir, si lo que hemos hecho, además de la edificabilidad, cumple volúmenes, alturas, porcentajes de ocupación, condiciones de fachada, si afecta a la envolvente del edificio, etc. Nos podemos encontrar con que realizamos una obra y posteriormente descubrimos que no cumplimos retranqueos o que el volumen edificado no está permitido, es decir, que el cuerpo no “encaja”. En este momento, la asistencia profesional y la gestión de la Licencia con el Ayuntamiento es esencial. Para saber si efectivamente cumplimos ordenanza, se debe analizar la ordenanza de suelo urbano aplicable a nuestra zona y verificar el cumplimiento de los parámetros edificatorios.

3) Solicite presupuesto.

Estamos convencidos de que nuestro servicio de legalización de obras denunciadas será de gran valor para las empresas y particulares que se encuentren incursos dentro de expedientes de restauración de la legalidad, como en expedientes sancionadores urbanísticos.

• Acción civil, derivada de la responsabilidad civil que poseen quienes participan en el proceso edificatorio.
• Acción contractual, derivada del contrato de compraventa (u otros contratos) con el promotor de la edificación.

En esta nota nos vamos a referir exclusivamente a la acción civil edificatoria clásica, la derivada del régimen de responsabilidad establecido en nuestra normativa de ordenación de la edificación.

Acción civil, derivada de la responsabilidad civil que poseen quienes participan en el proceso edificatorio.

¿De qué daños se responde y por cuánto tiempo?

• Durante 1 año desde el certificado final de obra, el responsable responde de los desperfectos, es decir, aquellos que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra. El constructor posee un seguro frente a estos daños.
• Durante 3 años desde el certificado final de obra, el responsable responde de los daños constructivos, es decir, aquéllos que afecten a elementos constructivos o instalaciones que afecten a las condiciones de salubridad, ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico de la edificación. El promotor posee un seguro frente a estos daños.
• Durante 10 años desde el certificado final de obra, el responsable responde de los daños estructurales, es decir, aquéllos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales de la edificación. El promotor posee un seguro frente a estos daños.

¿Quién responde de los daños?

Todos los que hayan participado en la edificación y, solidariamente, el promotor responde frente a todos.

¿Qué plazo poseo para ejercer la acción?

2 años desde que se producen los daños.

Acción contractual, derivada del contrato de compraventa (u otros contratos) con el promotor de la edificación.

Con independencia de la responsabilidad como profesionales que participan en el proceso edificatorio, el promotor responde por las obligaciones que haya asumido en el contrato de compraventa suscrito con el comprador. Por tanto, si los daños acaecidos afectan a las condiciones de la vivienda estipuladas en el contrato de compraventa (por ejemplo, afectación a una calidad constructiva incorporada al contrato y luego afectada por un desperfecto en la obra), se podrá reclamar (reparación, indemnización, redhibición, resolución, etc) contra el promotor, pero no sólo como reponsable objetivo por su condición de profesional de la edificación, sino por incumplir sus obligaciones contractuales derivadas del contrato de compraventa.

¿Qué tipo de acciones contractuales se pueden ejercer?

Dependiendo de la entidad del daño y, por tanto, la entidad del vicio del objeto del contrato (edificación), podrán ejercerse un tipo de acción u otras. Algunas de las acciones derivadas del contrato de compraventa de vivienda son:

• Acción resolutoria.
• Acción redhibitoria.
• Acción indemnizatoria.
• Acción resarcitoria.

¿Qué plazo poseo para ejercer la acción?

Dependiendo del tipo de acción, se aplica un plazo de prescripción u otro. Por ejemplo, la acción redhibitoria (desestimiento del contrato con abono de los gastos abonados hasta la fecha por vicios en la construcción) se debe ejercer en el plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda; la acción indemnizatoria derivada del contrato se puede ejercer durante los 15 años desde la compraventa de la edificación.