• Acción civil, derivada de la responsabilidad civil que poseen quienes participan en el proceso edificatorio.
• Acción contractual, derivada del contrato de compraventa (u otros contratos) con el promotor de la edificación.

En esta nota nos vamos a referir exclusivamente a la acción civil edificatoria clásica, la derivada del régimen de responsabilidad establecido en nuestra normativa de ordenación de la edificación.

Acción civil, derivada de la responsabilidad civil que poseen quienes participan en el proceso edificatorio.

¿De qué daños se responde y por cuánto tiempo?

• Durante 1 año desde el certificado final de obra, el responsable responde de los desperfectos, es decir, aquellos que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra. El constructor posee un seguro frente a estos daños.
• Durante 3 años desde el certificado final de obra, el responsable responde de los daños constructivos, es decir, aquéllos que afecten a elementos constructivos o instalaciones que afecten a las condiciones de salubridad, ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico de la edificación. El promotor posee un seguro frente a estos daños.
• Durante 10 años desde el certificado final de obra, el responsable responde de los daños estructurales, es decir, aquéllos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales de la edificación. El promotor posee un seguro frente a estos daños.

¿Quién responde de los daños?

Todos los que hayan participado en la edificación y, solidariamente, el promotor responde frente a todos.

¿Qué plazo poseo para ejercer la acción?

2 años desde que se producen los daños.

Acción contractual, derivada del contrato de compraventa (u otros contratos) con el promotor de la edificación.

Con independencia de la responsabilidad como profesionales que participan en el proceso edificatorio, el promotor responde por las obligaciones que haya asumido en el contrato de compraventa suscrito con el comprador. Por tanto, si los daños acaecidos afectan a las condiciones de la vivienda estipuladas en el contrato de compraventa (por ejemplo, afectación a una calidad constructiva incorporada al contrato y luego afectada por un desperfecto en la obra), se podrá reclamar (reparación, indemnización, redhibición, resolución, etc) contra el promotor, pero no sólo como reponsable objetivo por su condición de profesional de la edificación, sino por incumplir sus obligaciones contractuales derivadas del contrato de compraventa.

¿Qué tipo de acciones contractuales se pueden ejercer?

Dependiendo de la entidad del daño y, por tanto, la entidad del vicio del objeto del contrato (edificación), podrán ejercerse un tipo de acción u otras. Algunas de las acciones derivadas del contrato de compraventa de vivienda son:

• Acción resolutoria.
• Acción redhibitoria.
• Acción indemnizatoria.
• Acción resarcitoria.

¿Qué plazo poseo para ejercer la acción?

Dependiendo del tipo de acción, se aplica un plazo de prescripción u otro. Por ejemplo, la acción redhibitoria (desestimiento del contrato con abono de los gastos abonados hasta la fecha por vicios en la construcción) se debe ejercer en el plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda; la acción indemnizatoria derivada del contrato se puede ejercer durante los 15 años desde la compraventa de la edificación.

Acciones por daños en edificación is a post from: Abogado Urbanismo

Proposición jurídico-económica Castilla La Mancha (Parte 5.- Compromisos adquiridos) is a post from: Abogado Urbanismo

En metálico.

Se fija una cuota urbanística de XXX€ por cada metro cuadrado de suelo.

En suelo o parcela.

Se fja un porcentaje de suelo del XXX% de cada metro cuadrado de suelo, en concepto de retribución en terreno edificable de los gastos de urbanización.

El anterior porcentaje se ha calculado partiendo de los siguiente parámetros:

1. Gasto de urbanización: XXX€/m2s.
2. Valor de parcela urbanizada o solar: XXX€/m2s.

El valor del metro cuadrado resultante, urbanizado o solar, se ha calculado en base al siguiente estudio de mercado:

XXX

Por tanto, los gastos de urbanización representan el XXX% del valor de la parcela urbanizada o solar resultante de las obras de urbanización.

Proposición jurídico-económica Castilla La Mancha (Parte 4.- Retribución de los gastos de urbanización) is a post from: Abogado Urbanismo

De conformidad con el artículo 115.1 LOTAU, las obras de urbanización comprenderán:

1. Obras de vialidad, comprensivas en todo caso de las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas; construcción y encintado de aceras; y construcción de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras.
2. Obras de saneamiento, inclusivas de las de construcción de colectores generales y parciales, acometidas, alcantarillas, ramales, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que corresponda a la unidad de actuación.
3. Obras para la instalación y el funcionamiento de los servicios públicos de suministro de agua, incluyendo las de captación de ésta cuando sean necesarias y las de distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios, de suministro de energía eléctrica, comprendiendo la conducción y la distribución, así como el alumbrado público, comunicación telefónica y cualesquiera otras que estuvieran previstas por el planeamiento.
4. Obras de ajardinamiento y arbolado, así como de amueblamiento urbano, de parques y jardines y vías públicas.

Asimismo, de conformidad con el artículo anterior, también son gastos de urbanización, cuando así se prevea expresamente en el planeamiento a ejecutar o en el Programa de Actuación, además, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la unidad de actuación que sean precisas tanto para la conexión adecuada de las redes de la unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la funcionalidad de éstas, así como cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan a los terrenos.

El gasto estimado por concepto del PEC es el siguiente:

Honorarios.

De conformidad con el artículo 115.1 LOTAU, los gastos de urbanización comprenderán:

La redacción técnica y anuncios preceptivos en la tramitación administrativa de los diferentes instrumentos de planeamiento de desarrollo precisos para la ordenación detallada y de los proyectos de urbanización y de reparcelación.

El gasto estimado por concepto de Honorarios técnicos y profesionales es el siguiente:

Gastos de promoción y gestión.

De conformidad con el artículo 115.1 LOTAU, los gastos de urbanización comprenderán:

Los gastos de promoción y gestión de la actuación urbanizadora, incluyendo el beneficio o la retribución empresarial del urbanizador.

El gasto estimado por concepto de gastos de promoción y gestión es el siguiente porcentaje aplicado sobre coste total del PEM:

Beneficio del urbanizador.

De conformidad con el artículo 115.1 LOTAU, los gastos de urbanización comprenderán:

Los gastos de promoción y gestión de la actuación urbanizadora, incluyendo el beneficio o la retribución empresarial del urbanizador.

El gasto estimado por concepto del beneficio del urbanizador es el siguiente porcentaje aplicado sobre coste total del PEM:

Gastos de conservación.

De conformidad con el artículo 115.1 LOTAU, los gastos de urbanización comprenderán:

Los gastos de conservación de la urbanización que corresponden al urbanizador y a los propietarios de los solares resultantes hasta la recepción por la Administración de las obras realizadas, y que se corresponden con el mantenimiento de todas las obras y los servicios previstos.

El gasto estimado por concepto de gastos de urbanización es el siguiente porcentaje aplicado sobre coste total del PEM:

Indemnizaciones.

De conformidad con el artículo 115.1 LOTAU, los gastos de urbanización comprenderán:

Los gastos de conservación de la urbanización que corresponden al urbanizador y a los propietarios de los solares resultantes hasta la recepción por la Administración de las obras realizadas, y que se corresponden con el mantenimiento de todas las obras y los servicios previstos.

El gasto estimado por concepto de indemnizaciones es el siguiente porcentaje aplicado sobre coste total del PEM:

Estimación Total

Por tanto, el gasto estimado total de urbanización del ámbito de actuación es el siguiente porcentaje aplicado sobre coste total del PEM:

Supuesto de retasación de gastos.

De conformidad con el artículo 115.4 LOTAU:

El Municipio podrá aprobar, previa audiencia de los propietarios, la modificación de la previsión inicial de gastos de urbanización en el caso de aparición de circunstancias técnicas objetivas, cuya previsión por el urbanizador no hubiera sido posible con ocasión de la elaboración del proyecto de urbanización. La retasación de los costes no podrá suponer modificación o incremento en la cuantía del beneficio empresarial del urbanizador.

Proposición jurídico-económica Castilla La Mancha (Parte 3.- Estimación de gastos de urbanización) is a post from: Abogado Urbanismo

De conformidad con el artículo 118.1 y 2 LOTAU, relativo a las relaciones entre urbanizador y propietarios, el urbanizador soportará la totalidad de los gastos derivados de la urbanización, en la medida en que le sean compensados mediante retribución en terrenos edificables o en metálico por los propietarios de terrenos edificables resultantes de la actuación urbanizadora.

Los propietarios cooperarán con el urbanizador mediante la aportación de sus fincas originarias sin urbanizar y con arreglo a las dos modalidades genéricas siguientes:

1. Abonando en metálico y como retribución en favor del urbanizador su cuota parte de las cargas de la urbanización y garantizando esta deuda, para recibir a cambio las parcelas urbanizadas que le correspondan de acuerdo con el Programa.
2. Contribuyendo proporcionadamente a los gastos de urbanización mediante cesión de terrenos edificables. En este caso les corresponderá recibir, libre de cargas, menor superficie de solar que en la modalidad anterior, constituyendo la diferencia la retribución del urbanizador.

Los propietarios que expresamente declinen cooperar, por entender inconveniente el desarrollo urbanístico de sus terrenos, podrán renunciar a ello si piden, mediante solicitud formalizada en documento público y presentada antes del acuerdo aprobatorio del Programa de Actuación Urbanizadora, la expropiación y el pago según el valor que corresponda legalmente al suelo. En este caso el acuerdo aprobatorio del Programa de Actuación Urbanística determinará la incoación del expediente de determinación del justiprecio para la finca correspondiente.

Facultades del urbanizador.

De conformidad con el artículo 118.3 LOTAU, el urbanizador podrá ejercer las siguientes prerrogativas y facultades:

1. Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización, presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del ámbito de la actuación, así como ser oído, antes de dicha aprobación.
2. Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa. El otorgamiento de las licencias precisas para tales actos requerirá la previa audiencia del urbanizador.

No podrán otorgarse licencias de parcelación o edificación en las unidades de actuación o para terrenos sometidos a actuaciones urbanizadoras hasta que, una vez aprobado el correspondiente Programa, se cumplan las condiciones legales previstas para ello, debiendo el titular de la parcela haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela simultánea, al menos, a su edificación.

1. Exigir que los propietarios le retribuyan su labor urbanizadora por medio de la modalidad de retribución que se determine de conformidad con lo dispuesto en el artículo 119.
2. Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización, en los términos previstos por la legislación general.

Garantías de retribución.

De conformidad con el artículo 118.4 LOTAU, con independencia de las medidas establecidas en el artículo 110.3, relativo a la garantía general de urbanización, con objeto de garantizar el cumplimiento de las previsiones del Programa de Actuación Urbanizadora, el urbanizador, para percibir de los propietarios sus retribuciones, ha de ir asegurando, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solar las parcelas de quienes deban retribuirle, mediante otras garantías que:

1. Se irán constituyendo al aprobarse la reparcelación forzosa o expediente de gestión urbanística de efectos análogos en cuya virtud se adjudiquen al urbanizador terrenos en concepto de retribución y, en todo caso, antes de la liquidación administrativa de la cuota de urbanización.
2. Se prestarán por valor igual al de la retribución que las motive y, en su caso, por el superior que resulte de aplicar el interés legal del dinero en función del tiempo que previsiblemente vaya a mediar entre la percepción de la retribución y el inicio efectivo de las obras correspondientes.
3. Consistirán en primera hipoteca sobre los terrenos adjudicados al urbanizador o en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la contratación del sector público.
4. Serán canceladas, previa resolución de la Administración actuante, a medida que se realicen, en plazo, cada una de las obras que sean el objeto de la correspondiente obligación garantizada. Procede la cancelación parcial según el precio de la obra realizada conforme al presupuesto de cargas aprobado administrativamente.

Sin perjuicio de las demás medidas procedentes, el urbanizador que incumpla la obligación expresada en el apartado anterior adeudará a la Administración actuante:

1. En caso de resolución del Programa, el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento del de las obras realizadas; y
2. Cuando incurra en mora en su obligación de urbanizar, los intereses de la cantidad que resulten conforme a la letra anterior, según el tipo de interés legal.

La deuda será declarada mediante resolución de la Administración actuante previa audiencia del interesado y, en caso de impago, podrá ser recaudada por vía de apremio. Las cantidades así recaudadas se destinarán preferentemente a garantizar o sufragar la total ejecución de las obras o, subsidiariamente, a compensar a los propietarios por los perjuicios sufridos.

Responsabilidad del urbanizador.

De conformidad con el artículo 118.7 LOTAU, el urbanizador será responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquéllos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración actuante o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.

Derechos de información y participación.

De conformidad con el artículo 118.8 LOTAU. Los propietarios tendrán derecho a recibir, en todo momento, información debidamente documentada sobre los gastos de urbanización que hayan de asumir y a cooperar en la actuación en los términos establecidos por la Ley y el Programa, siempre que asuman las cargas y los riesgos de su desarrollo. Podrán, asimismo y para la mejor ejecución de dicho Programa, someter a consideración de la Administración actuante sugerencias y enmiendas para la elaboración, corrección o modificación de los proyectos de urbanización o de reparcelación y de los presupuestos de cargas de urbanización expresados en la letra a del número 3, siempre que las pongan también en conocimiento del urbanizador.

El propietario que contribuya a los gastos de la urbanización podrá exigir que el urbanizador la ejecute con la diligencia de un buen empresario y que la Administración actuante supervise la ejecución de la actuación en los términos previstos por la Ley.

El derecho de los propietarios afectados por la actuación se determinará en función de su aprovechamiento privativo.

Proposición jurídico económica Castilla La Mancha (Parte 2.- Relaciones entre propietarios y urbanizador) is a post from: Abogado Urbanismo

La presente proposición jurídico-económica es formulada por (Propietario Mayoritario), como documento comprensivo del Programa de Actuación Urbanizadora (en adelante, PAU) para el desarrollo de (relación de Unidades de Actuación) (en adelante, ámbito de actuación).

De conformidad con el artículo 110.4.3 LOTAU, los Programas de Actuación Urbanizadora deberán contener una proposición jurídico económica comprensiva de los siguientes aspectos:

1. Desarrollo de las relaciones entre el urbanizador y los propietarios justificando en su caso la disponibilidad de aquél sobre los terrenos de éstos, los acuerdos ya alcanzados y las disposiciones relativas al modo de retribución del urbanizador.
2. Estimación de la totalidad de los gastos de urbanización, de acuerdo con lo establecido en el artículo 115. No obstante, la estimación de las indemnizaciones a que se refiere la letra g del número 1 del artículo 115 no se tendrá en consideración como criterio de adjudicación del correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora.
3. Proporción o parte de los solares resultantes de la actuación constitutiva de la retribución del urbanizador o definición de las cuotas cuando se prevea el pago en metálico, expresándose si le corresponde recibir algún recargo sobre la estimación de gastos de urbanización en concepto de beneficio o retribución de la gestión.

A los efectos de determinar la proporción o parte de los solares resultantes de la actuación constitutiva de la retribución del urbanizador se considerará lo dispuesto en la normativa estatal respecto de la valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.

1. Incidencia económica, estimada tanto en términos de valoración de los terrenos que hayan de adjudicársele como en su cuantificación y modo de adquisición, de los compromisos que interese adquirir el urbanizador, ya sean con la finalidad de efectuar aportaciones al patrimonio municipal de suelo, de realizar obras adicionales a las mínimas establecidas legalmente o de afectar dichos terrenos a la edificación con criterios de eficiencia ecológica que reglamentariamente se determinen o con fines de interés social.

Proposición jurídico-económica Castilla La Mancha (Parte 1.- Introducción) is a post from: Abogado Urbanismo

• Parcela sujeta a expropiación por parte del Plan General.
• Plan General aprobado hace más de 4 años.
• La Administración no me expropia la parcela, y tampoco puedo hacer nada sobre ella.

Bien, desde el legislador estatal del 78, y posteriormente la práctica mayoría de las legislaciones urbanísticas de las CCAA, se preevé un procedimiento por el cual, una vez transcurrido un determinado plazo de tiempo desde la aprobación del Plan o Normas Subsidiarias sin que se haya producido la expropiación (normalmente, 4 años dependiendo de la CCAA), el propietario de suelo tiene derecho a exigir por la fuerza al Ayuntamiento a que proceda a la expropiación de la parcela, se trata de la expropiación coercitiva o la expropiación por ministerio de la Ley.

Por ejemplo, el artículo 94 Ley de Suelo de Madrid, establece:

1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.

2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio.

En Catalunya, el artículo 114 Ley de Urbanismo de Catalunya, establece:

1. Una vez transcurridos cinco años desde la entrada en vigor del plan de ordenación urbanística municipal, en el supuesto de que no disponga de programa de actuación urbanística municipal, o una vez agotado el plazo establecido por el programa o la agenda, si no se ha iniciado el procedimiento de expropiación de los terrenos reservados para sistemas urbanísticos que, en virtud de las determinaciones del plan, deban ser necesariamente de titularidad pública y que no estén incluidos, a efectos de su gestión, en un polígono de actuación urbanística o en un sector de planeamiento urbanístico, las personas titulares de los bienes pueden advertir la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio. Si transcurre un año desde la formulación de la advertencia y la administración no ha dado respuesta, el inicio del expediente de justiprecio se produce por ministerio de la ley; a tal efecto, las personas propietarias pueden presentar la hoja de aprecio correspondiente y, si transcurren tres meses y la administración no la acepta, se pueden dirigir al Jurado de Expropiación de Cataluña, cuya resolución para fijar el justiprecio agota la vía administrativa.

El procedimiento consta de las siguientes fases:

• El propietario solicita el inicio del procedimiento expropiatorio.
• Si el Ayuntamiento no contesta sobre dicha solicitud en el plazo legalmente establecido (en Madrid, es de un año; en Andalucía, es de 6 meses; en Catalunya, 1 año; en Murcia, 2 años por remisión a la Ley estatal del 78; etc), transcurrido éste, el procedimiento expropiatorio se entiende iniciado por ministerio de la Ley, es decir, que la expropiación se inicia automáticamente.
• A partir de este momento, el propietario formula la valoración (hoja de aprecio) ante el Jurado de Expropiación, y a partir de este momento, la expropiación discurre por su cauce legalmente establecido.

La incoación coercitiva de la expropiación es un mecanismo desconocido por la propiedad del suelo que está previsto precisamente por el legislador para proteger al propietario de la inactividad de la Administración en la ejecución de sus previsiones, obligando a ésta a abonar el justiprecio al propietario. El desconocimiento de este mecanismo por parte de la propiedad hace que nos encontremos propiedades calificadas para su expropiación, sin posibilidad de disfrute y uso y, además, sin que hayan todavía hayan sido adquiridas y “pagadas” por parte de la Administración.

Incoación coercitiva de expropiación is a post from: Abogado Urbanismo

Nosotros somos una pequeña empresa en Baleares, con algunas propiedades que queremos explotar y sacar cierto rendimiento pero tenemos un pequeño litigio con la comunidad, a nivel urbanístico. Básicamente se trata de un local situado en un edificio clasificado como turístico. El local, en su día estaba destinado a ofrecer servicios al edificio, siempre relacionado con el tema (antes restaurante).

El caso es que con el paso del tiempo y con el conocimiento de ayuntamiento, notaría, etc, los vecinos han ido adquiriendo y modificando el destino inicial de los alojamientos convirtiéndolos en vivienda que incluso se han ido vendiendo. Hoy en día, nosotros queremos hacer lo mismo o saber si podemos modificar el uso inicial (restaurante) por el de otros servicios. Ségún la ley de urbanismo de aquí, se nos dice que se debe destinar al mismo uso o uso relacionado con el sector hotelero/turístico. No nos negamos pero la comunidad sí y nos denuncian a la mínima que hacemos uso de nuestra propiedad en este sentido. El ayuntamiento también se niega a otorgar licencia o cuesta obtener una cita con urbanismo para ser informados sobre lo necesario para obtenerla. Hemos presentado proyectos pero actuamente estamos paralizados y a la espera, que es eterna.

Si creen que nos pueden ayudar, previa información del presupuesto, les podremos ampliar algo más de información sobre este tema.

Licencia de actividad para explotación comercial is a post from: Abogado Urbanismo

Tengo unos terrenos que el Ayuntamiento de mi ciudad pretende hacer viviandas en su mayoría de protección oficial, me obligan a entrar en el negocio dándome una parte del terreno para que haga yo viviendas y las venda, pero me quieren cobrar el 20 % del total como gastos de urbanización, me gustaría saber que porcentajes suelen ser habituales los gastos de urbanización o si hay alguna norma legal que impida al Ayuntamiento cobrar esto a los propietarios a los que han “quitado” sus terrenos. Con este porcentaje la operación de construcción es totalmente inviable pues se disparan los precios de venta de las viviendas libres.

Análisis

Cuando se refiere a que “le obligan a entrar en el negocio”, entiendo que el ámbito está siendo desarrollado mediante PAI a través del sistema de cooperación (lo gestiona el Ayuntamiento).

En todo caso, por supuesto que existe normativa urbanística que debe ser tenida en cuenta para calcular el porcentaje de suelo a ceder en pago de los gastos de urbanización. Como sabe, este porcentaje depende de tres variables:

- El gasto total de urbanización, incluyendo el beneficio del promotor. En este punto, se suelen cometer las mayores irregularidades, ya que se suelen inflar determinados conceptos de forma injustificada, al objeto de aumentar el coeficiente de retribución de suelo del propietario.

- La edificabilidad bruta del ámbito a desarrollar, dada por el planeamiento de desarrollo del ámbito.

- El valor en venta del producto final, en base a un estudio de mercado detallado. A mayor valor, menor porcentaje de suelo a ceder.

Por tanto, el 20% del suelo puede significar mucho o poco dependiendo de las anteriores variables, y siempre de acuerdo a los parámetros legales fijados en la legislación urbanística respectiva.

Porcentaje de retribución de gastos de urbanización is a post from: Abogado Urbanismo

El Ayuntamiento de Madrid ha solicitado una orden de demolición de un porche de madera de un patio de una vivienda en madrid, el porche no esta cerrado esta abierto, no tiene paredes ni cristales, es de 16 mt cuadrados. En ese mismo patio en el año 1999 en la licencia de obras ya aparece el porche de 16 mt, pero en el año 2004 lo arreglamos y desplazamos 3 mt, separandolo de la finca colindante. En el año 2008 nos abren un expediente en disciplina urbanistica, que nos notifican en julio 2008, solicitando legalizar el porche, el tejado de la casa, la terraza, pocos mt de jardin o zona arbolada y la rampa del garaje, se recurre dicho expediente y no nos contestan. En Enero de 2009 recibimos la orden de demolición de todo lo indicado anteriormente, recurrimos a la coordinadora de urbanismo y en Febrero de 2010, acepta nuestras alegaciones en todo excepto en el porche de madera del patio trasero.

Pasa el tiempo y en septiembre de 2010, continuan con el mismo expediente del año 2008 pero haciendo referencia al porche de madera, iniciando al ejecución subsidiaria, dicha ejecución es recurrida, como veo el asunto mal, solicito una licencia de obras en la junta municipal en octubre de 2010 (actuación comunicada, según me indican en la junta municipal), en diciembre 2010 me indican que debo añadir un plano a la licencia de obras solicitada y lo presento.

Pasan los meses y recibo en verano 2011 un certificado de inicio Ejecución subsidiaria con un importe de la demolición, despues de visitar mi vivienda y no haber nadie dentro, recibo la notificación al recurso contra ejecución subsidiaria de septiembre de 2010 no aceptando mi recurso, y recurro dicha notificación ante la coordinadora de urbanismo.
Reclamo la licencia de obras de actuación comunicada por silencio administrativo positivo y solicito la licencia de obras al haber pasado los plazos (han pasodo varios meses), y existe un informe del tecnico de la junta aceptando la licencia de obras, pero la jefa del negociado al ver que tiene una orden de demolición, no la firma y la envia a Gerencia de urbanismo para que analicen si es una ampliación de vivienda.

Tengo conocimiento, aunque no he recibido la notificación que el recurso presentado a la coordinadora de urbanismo, sera rechazado, dejando como unica via el contencioso administrativo.

- Cuanto cuesta el contencioso administrativo, para evitar la demolición de dicho porche de madera de la terraza de mi patio ?

- Los que instalaron el porche me indican que retiran el porche por 600 €, es desmontarlo al ser de madera, pero siento impotencia al realizar todos los tramites y la administración actuar saltandose todos los plazos y exigiendo que yo los respete.

El jurista de la coordinadora de urbanismo me indica que la unica solucion para parar administrativamente el expediente, es conseguir la licencia de obras, pero no una actuación comunicada (solicita en octubre de 2010 y que no tengo respuesta denegandomela ni aceptandomela), sino una licencia de obra por ampliación de vivienda, y yo se que no me lo darán.

Análisis

Antes de nada, la prescripción se podía haber probado en su momento, según he visto en la documentación. La ortofoto en su medio de prueba más, y con una declaración testifical (acta de manifestaciones ante Notario), podría haberse solucionado. Bueno, no vale ahora echar la vista atrás, así que nos ceñimos al momento actual.

No he tenido tiempo hoy de llamar a Recursos de Gerencia y tratar el tema con Manuel Cárdenas. No obstante, y tras haber analizado el expediente, entiendo que habría (hubiera habido, ya que desconozco si efectivamente se encuentra resuelto el recurso) posibilidad de conseguir una estimación del recurso de reposición contra la ejecución subsidiaria, y en todo caso, una desestimación del recurso pero condicionando su eficacia a la terminación del procedimiento de otorgamiento de una licencia en curso (como así te comenté ayer y como efectivamente hemos realizado en otra ocasión).

Respecto al fondo del asunto, considero que existe base jurídica suficiente como para defender la pretensión, tanto en vía administrativa (ya transcurrida) como en vía contencioso-administrativa, por inactividad de la Administración, por la solicitud de licencia y porque se os envió una orden de demolición con un procedimiento de licencia en marcha (algo que reprueba sistemáticamente la jurisprudencia). Que existe base jurídica en ningún caso significa garantía de éxito de la pretensión, simplemente informo que no es temerario, que es defendible y que el pleito puede ser viable.

Opciones de actuación:

• En caso que efectivamente esté resuelto el Recurso y que no exista posibilidad de suspender su eficacia, interponer el contencioso-administrativo, solicitando apertura de pieza cautelar para que suspendan la ejecución del acto administrativo (es decir, sería el contencioso más la medida cautelar, que se tramita de manera urgente y por separado).

• En caso que exista posibilidad de suspender la eficacia de la desestimación del Recurso (lo que comprobaré mañana), habría que iniciar una actuación jurídica ante Gerencia (veremos si admiten una Revisión de Oficio).

Contencioso-administrativo contra orden de demolición is a post from: Abogado Urbanismo