Acciones por daños en edificación

En caso que la edificación (vivienda, local, nave, etc) posea algún daño (estructural, constructivo o edificatorio), existen dos grandes tipos de acciones a ejercer en reclamación y resarcimiento de dicho daño:

Acción civil, derivada de la responsabilidad civil que poseen quienes participan en el proceso edificatorio.
Acción contractual, derivada del contrato de compraventa (u otros contratos) con el promotor de la edificación.

En caso que la edificación (vivienda, local, nave, etc) posea algún daño (estructural, constructivo o edificatorio), existen dos grandes tipos de acciones a ejercer en reclamación y resarcimiento de dicho daño:

  • Acción civil, derivada de la responsabilidad civil que poseen quienes participan en el proceso edificatorio.
  • Acción contractual, derivada del contrato de compraventa (u otros contratos) con el promotor de la edificación.

En esta nota nos vamos a referir exclusivamente a la acción civil edificatoria clásica, la derivada del régimen de responsabilidad establecido en nuestra normativa de ordenación de la edificación.

Acción civil, derivada de la responsabilidad civil que poseen quienes participan en el proceso edificatorio.

¿De qué daños se responde y por cuánto tiempo?

  • Durante 1 año desde el certificado final de obra, el responsable responde de los desperfectos, es decir, aquellos que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra. El constructor posee un seguro frente a estos daños.
  • Durante 3 años desde el certificado final de obra, el responsable responde de los daños constructivos, es decir, aquéllos que afecten a elementos constructivos o instalaciones que afecten a las condiciones de salubridad, ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico de la edificación. El promotor posee un seguro frente a estos daños.
  • Durante 10 años desde el certificado final de obra, el responsable responde de los daños estructurales, es decir, aquéllos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales de la edificación. El promotor posee un seguro frente a estos daños.

¿Quién responde de los daños?

Todos los que hayan participado en la edificación y, solidariamente, el promotor responde frente a todos.

¿Qué plazo poseo para ejercer la acción?

2 años desde que se producen los daños.

Acción contractual, derivada del contrato de compraventa (u otros contratos) con el promotor de la edificación.

Con independencia de la responsabilidad como profesionales que participan en el proceso edificatorio, el promotor responde por las obligaciones que haya asumido en el contrato de compraventa suscrito con el comprador. Por tanto, si los daños acaecidos afectan a las condiciones de la vivienda estipuladas en el contrato de compraventa (por ejemplo, afectación a una calidad constructiva incorporada al contrato y luego afectada por un desperfecto en la obra), se podrá reclamar (reparación, indemnización, redhibición, resolución, etc) contra el promotor, pero no sólo como reponsable objetivo por su condición de profesional de la edificación, sino por incumplir sus obligaciones contractuales derivadas del contrato de compraventa.

¿Qué tipo de acciones contractuales se pueden ejercer?

Dependiendo de la entidad del daño y, por tanto, la entidad del vicio del objeto del contrato (edificación), podrán ejercerse un tipo de acción u otras. Algunas de las acciones derivadas del contrato de compraventa de vivienda son:

  • Acción resolutoria.
  • Acción redhibitoria.
  • Acción indemnizatoria.
  • Acción resarcitoria.

¿Qué plazo poseo para ejercer la acción?

Dependiendo del tipo de acción, se aplica un plazo de prescripción u otro. Por ejemplo, la acción redhibitoria (desestimiento del contrato con abono de los gastos abonados hasta la fecha por vicios en la construcción) se debe ejercer en el plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda; la acción indemnizatoria derivada del contrato se puede ejercer durante los 15 años desde la compraventa de la edificación.

 

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