Porcentaje de retribución de gastos de urbanización

Caso

Tengo unos terrenos que el Ayuntamiento de mi ciudad pretende hacer viviandas en su mayoría de protección oficial, me obligan a entrar en el negocio dándome una parte del terreno para que haga yo viviendas y las venda, pero me quieren cobrar el 20 % del total como gastos de urbanización, me gustaría saber que porcentajes suelen ser habituales los gastos de urbanización o si hay alguna norma legal que impida al Ayuntamiento cobrar esto a los propietarios a los que han “quitado” sus terrenos. Con este porcentaje la operación de construcción es totalmente inviable pues se disparan los precios de venta de las viviendas libres.

Análisis

Cuando se refiere a que “le obligan a entrar en el negocio”, entiendo que el ámbito está siendo desarrollado mediante PAI a través del sistema de cooperación (lo gestiona el Ayuntamiento).

En todo caso, por supuesto que existe normativa urbanística que debe ser tenida en cuenta para calcular el porcentaje de suelo a ceder en pago de los gastos de urbanización. Como sabe, este porcentaje depende de tres variables:

- El gasto total de urbanización, incluyendo el beneficio del promotor. En este punto, se suelen cometer las mayores irregularidades, ya que se suelen inflar determinados conceptos de forma injustificada, al objeto de aumentar el coeficiente de retribución de suelo del propietario.

- La edificabilidad bruta del ámbito a desarrollar, dada por el planeamiento de desarrollo del ámbito.

- El valor en venta del producto final, en base a un estudio de mercado detallado. A mayor valor, menor porcentaje de suelo a ceder.

Por tanto, el 20% del suelo puede significar mucho o poco dependiendo de las anteriores variables, y siempre de acuerdo a los parámetros legales fijados en la legislación urbanística respectiva.