Casos
“Resido en Madrid capital, en un bajo con patio de carácter privativo; dicho patio está a pie de calle y es fácilmente accesible desde la calle, con el consiguiente peligro e inseguridad. Procedí a realizar un cerramiento con carpinteria de aluminio, respetando los colores y materiales del edificio. El ayuntamiento me acusa de aumentar el volumen edificado,a pesar de que la terraza sigue teniendo uso de terraza, no se ha ampliado la vivienda ni movido tabiques ni muros, y supongo que lo siguiente será orden de demolición. Qué posibilidades tengo de defenderme ante esta amenaza. Muchas gracias.”
“Tenemos un ático en Madrid capital, despues de solicitar en junta vecinal permiso y obtenerlo cerramos una parte de la terraza, al igual que otros 6 áticos más de la urbanizacion, ahora hemos recibido un certificado comunicandonos una denuncia vecinal y avisándonos de la apertura de expediente sancionador, la hemos recibido todos los áticos con parte de su terraza cerrada, la denuncia se hizo por internet en al pagina de munimadrid de forma anónima. Nos gustaria saber el presupuesto de una asesoría sobre qué hacer y cómo y si hay alguna posibilidad por pequeña que sea de que no nos quiten el cerramiento (de aluminio y cristal), que se hizo en marzo de este año. Gracias.”
Análisis
Éste es la consulta y el caso más recurrente en Madrid en los últimos años: cerramiento de balcón, cerramiento de terraza o cerramiento de balcón. En www.abogadourbanismo.com hemos tramitado decenas de casos idénticos al anterior, por lo que el acervo recabado hasta la fecha es profuso y variado, no sólo desde el punto de vista estrictamente jurídico sino de los diferentes pronunciamientos que se han sucedido en casos similares.
A continuación, exponemos las cuestiones básicas que debe conocer para afrontar con éxito el procedimiento administrativo:
1) Cuestiones de orden.
- El hecho de que hayáis recabado el permiso de la Comunidad no exime del cumplimiento de la normativa urbanística. Aun así, desde un punto de vista civil, habéis actuado correctamente.
- Entiendo que has leído la nota que tenemos colgada en la web sobre el procedimiento sancionador en materia urbanística. Por si no lo habéis hecho, aquí la puedes consultar.
2) Cuestiones de fondo.
Sin prejuzgar jurídicamente el supuesto concreto, el cerramiento de la terraza del ático genera un aumento de la edificabilidad que excedería de la permitida por la ordenanza de suelo urbano aplicable a vuestra zona. Además, esta edificabilidad no constaría en el proyecto de ejecución al que se le otorgó la licencia de edificación respectiva.
¿A qué nos podemos agarrar? Bien, en estos casos hay que ser muy rigurosos y estrictamente jurídicos. Debemos atenernos a la normativa urbanística (Plan General), analizar la edificabilidad máxima asignada, analizar cuánta edificabilidad se ha materializado y fundamentar que dicho aumento es compatible con la ordenanza reguladora en suelo urbano. Además, puede que el cerramiento en este caso plantee algún problema respecto a la altura permitida, aspecto que también deberá ser analizado.
3) Cuestiones procedimentales: fase de denuncia.
Tal y como explicamos en la web, el Ayuntamiento abre dos procedimientos:
- Procedimiento de restitución de la legalidad urbanística, es decir, aquél que conduciría en el peor de los casos a la demolición del cerramiento de la terraza.
- Procedimiento sancionador, aquél que conduce a la imposición de la multa económica por la comisión de la infracción.
Bien, estos procedimientos se tramitan de forma paralela y, en ocasiones, conjuntamente. Existen tres fases dentro del procedimiento sancionador: la denuncia, la propuesta de resolución y la resolución sancionadora definitiva.
Desconocemos la fecha en la que se os notificó la denuncia, pero en ella debe constar que se os otorga un plazo para formular alegaciones. En muchos casos nos estamos encontrando, que dada la necesidad de recaudación de los Ayuntamiento, desde la propia Administración se negocia la sanción en la fase de instrucción (denuncia y propuesta de resolución), es decir, se ofrece por ejemplo archivar el procedimiento de restitución de la legalidad urbanística a cambio de hacer efectivo el pago en fase de instrucción. Debéis tener en cuenta que el Ayuntamiento siempre está más interesado en cobrar que en la perturbación del orden jurídico.
Por tanto, en caso que estemos en plazo, el trabajo inmediato a realizar es la formulación de alegaciones a la denuncia urbanística.
4) Presupuesto de honorarios.
En estos casos, las ofertas de honorarios que aportamos al cliente son las siguientes:
- Honorarios profesionales por la formulación de Alegaciones, es decir, simplemente la redacción del escrito de Alegaciones al Ayuntamiento de Madrid.
- Honorarios profesionales por la prestación de Aseoramiento Jurídico Integral durante todo el procedimiento sancionador (en sentido amplio, incluyendo el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística). Este servicio incluye la actuación jurídica en las tres fases del procedimiento: alegaciones a la denuncia, alegaciones a la propuesta de resolución sancionadora y recurso de reposición ante el Ayuntamiento contra la resolución sancionadora definitiva. Es decir, si tenéis intención de agotar todas las posibilidades en vía administrativa, alegando no sólo en la denuncia, sino en la propuesta, así como recurrir la resolución definitiva, esta opción es más económica para el cliente, ya que en lugar de abonar cada trabajo jurídico por separado, se contempla de forma integral, viéndose reducida la cuantía de los honorarios globales.
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