Pasos para legalizar una vivienda

Caso: usted es propietario de una parcela con una vivienda que se encuentra probablemente en suelo rústico o no urbanizable, y un día decide venderla, o hipotecarla, o prestarla como garantía, o segregarla para transmitir una parte, o disponer de ella de cualquier otra forma. Acto seguido, cae en la cuenta que la parcela no la tiene inscrita en el Registro de la Propiedad y el comprador o el banco necesitan dicha inscripción para garantizar el derecho de su propiedad frente a terceros. Para ello, los pasos que deberá dar son los siguientes (separamos la inscripción o inmatriculación de la parcela de la inscripción de la vivienda):

1) Inscribir la parcela. De conformidad con el artículo 199 párrafo b) y 205 de la Ley Hipotecaria, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición, en los siguientes casos:

  • Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.
  • En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

La frase “documento fehaciente”  comprende, no sólo los documentos a los que se refiere el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, sino los que, según el artículo 1227 del Código Civil, hagan prueba contra tercero en cuanto a su fecha.

En ambos casos, el título público de adquisición debe expresar la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorpora o acompaña al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente.

2) Declarar la Obra Nueva de la vivienda. Respecto a la vivienda (en no urbanizable suele ser casa rural, chalet o edificación aislada) debe tener muy en cuenta lo siguiente: para escriturar la “obra nueva” ante el Notario y, por consiguiente, para inscribir la edificación a su nombre en el Registro de la Propiedad, usted necesita Licencia de Obra concedida por el Ayuntamiento al que pertenezca. Por tanto, lo primero que deberá hacer será conseguir dicha Licencia:

  • Comprobar que la vivienda cumple con los parámetros urbanísticos fijados por la ordenanza aplicable del Plan General o Normas Subsidiarias del municipio: parcela mínima (se suele requerir una hectárea en suelo rústico), retranqueos respecto a parcelas colindantes (5 metros de distancia), y respecto a caminos (10 o 15), altura máxima (2 alturas o 7 metros desde cota), ocupación de parcela (2% de superficie de la parcela), edificabilidad (5% aprox de superficie de la parcela), así como condiciones estéticas (respeto de texturas, materiales utilizados, colores, etc).
  • Si no cumples con el planeamiento, la vivienda se encontraría en situación de “fuera de ordenación” y sólo podrás escriturar la Obra Nueva de la edificación si cumples los requisitos del artículo 20.4 de la Ley de Suelo, tal y como explicamos aquí.
  • Si efectivamente cumple con los parámetros fijados por la normativa urbanística, busca un técnico que redacte un Proyecto de Obra de la vivienda, al objeto de presentarlo ante el Ayuntamiento y solicitar Licencia a dicho Proyecto.
  • El Ayuntamiento verifica que el Proyecto cumple la normativa urbanística y otorga la correspondiente Licencia de Obra. Usted deberá pagar el Impuesto sobre Construcciones e Instalaciones y deberá actualizar la información catastral de su parcela (a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles anual).
  • Le solicita del técnico redactor del Proyecto que emita un Certificado Final de Obra, dejando constancia que las obras definitivamente ejecutadas se corresponden con el Proyecto y con los términos de la Licencia concedida.
  • Con el Proyecto, la Licencia, el Certificado Final de Obra, el coste de ejecución material de la vivienda (algún documento de pago que lo acredite) y el contrato o escritura de la parcela, acude al Notario y éste oficializa la Obra Nueva de la edificación.

3) La inscripción se notificará a todos los que pudieran estar interesados en ellas, por medio de edictos, que autorizará el Registrador; comprenderán las referidas circunstancias esenciales, y se fijarán por espacio de un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca, acreditándose este hecho por certificación o diligencia suscrita por el Secretario del mismo Ayuntamiento a continuación del edicto. Éste se archivará en el Registro después de extendida nota al margen de la inscripción expresiva del cumplimiento de la anterior formalidad.

El cómputo del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria no se iniciará hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos.

Los que se crean con derecho a la finca o parte de ella cuya inscripción se haya practicado conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, podrán alegarlo ante el Juzgado o Tribunal competente en juicio declarativo, y deberá el Juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotación preventiva.

4) A partir de dicho momento, usted podrá disponer de su propiedad libremente y con todas las garantías del ordenamiento jurídico español y comunitario.