Marco general
Vamos a tratar de aportar una explicación rápida y precisa sobre el régimen de valoración de un terreno, en este caso, urbanizable. Es precisamente en el suelo urbanizable donde se produce mayor confusión por la propiedad del suelo, los cuales desconocen en su mayoría la nueva regulación establecida por la Ley de Suelo.
El aspecto principal es lo siguiente: ya no se valoran las expectativas urbanísticas existentes sobre el suelo, es decir, que aunque su terreno esté clasificado como suelo urbanizable por el Plan General, incluso tenga un Plan Parcial o instrumento de planeamiento de desarrollo definitivamente aprobado, esto no se tiene en cuenta a efectos de la valoración. Más claro: que usted no tiene derecho a que le paguen la edificabilidad asignada a su terreno.
¿Y esto porque sucede así?
Porque la nueva Ley diferencia dos situaciones básicas de suelo: suelo rural y suelo urbanizado. Es decir, no atiende al régimen urbanístico derivado de la clasificación de suelo, sino que atiende sencillamente al estado actual del mismo, de ahí que se denomine “situación de suelo” y no “suelo”.
Situación de suelo rural
La situación de suelo rural se define por defecto, siendo todo el suelo que no es urbanizado. La Ley no puede ser más clara cuando recoge como situación de suelo rural el suelo incluido en actuaciones urbanizadoras (urbanizable y urbano no consolidado) hasta que termine precisamente dicha actuación urbanizadora.
Situación de suelo urbanizado
La situación de suelo urbanizado es aquélla donde la parcela cuenta con las dotaciones y servicio urbanísticos básicos o puede llegar a contar con ellos mediante su conexión a las redes de servicios existentes. Traduciéndolo al ámbito urbanístico, ¿qué clases urbanísticas de suelo se encontrarían dentro de la situación de urbanizado? Atendiendo el tenor de la Ley serían:
- El suelo urbano consolidado
- El suelo urbano consolidado dispuesto para edificar (solares)
- El suelo urbanizable donde haya terminado la actuación urbanizadora prevista. La Ley fija esta “terminación” en el momento de la recepción de las obras de urbanización por la Administración o desde la solicitud de recepción al término del plazo en que ésta debía haberse producido, acompañada de la certificación expedida por la dirección técnica de las obras.
Conclusión
Es decir, que nuestra parcela adquirirá a efectos de valoración la situación de suelo urbanizado cuando efectivamente se haya producido la transformación jurídica y física del suelo, y éste haya pasado a ser suelo urbano a todos los efectos. Es entonces a partir de este momento cuando la valoración de nuestra parcela deberá tener en cuenta la edificabilidad asignada por el planeamiento.
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