www.abogadourbanismo.com ha instado y liderado con éxito numerosos procedimientos sancionadores en materia urbanística. A continuación, ofrecemos un análisis jurídico sintético tanto desde el punto de vista administrativo-urbanístico como la perspectiva civil, indicando una pauta a seguir en este tipo de casos.
1) Ámbito administrativo.
Cuando se produce una inspección urbanística (ahora se producen más a menudo por la necesidad recaudatoria) y el Ayuntamiento detecta obras sin licencia o que no se han ajustado a los términos de una licencia concedida, se abren dos procedimientos administrativos:
- Procedimiento sancionador, es decir, la multa correspondiente. Lo primero que llega es una denuncia. Lo siguiente es una propuesta de resolución sancionadora, y por último, la resolución sancionadora definitiva (pone fin a la vía administrativa).
- Procedimiento de restitución de la legalidad urbanística, es decir, legalizar las obras, bien sea mediante la solicitud de licencia (si éstas fueron realizadas sin licencia), bien sea ajustándose a los términos de la licencia (en caso que se disponga de licencia).
Aquí hacemos referencia exclusivamente del procedimiento sancionador.
Qué hacer.
- Lo primero, y antes de nada, ni se os ocurra pagar nada. Os tenéis que informar bien de la infracción que se imputa. En muchos casos, se están imputando infracciones que llevan muchos años prescritas.
- Si estáis en fase de denuncia: se os otorga un plazo de audiencia para que realicéis alegaciones. Pues bien, en estas fase ya tenéis que echar el resto, significando ante el Ayuntamiento toda vuestra argumentación jurídica, y haciéndole ver que estáis dispuestos a acudir al Juzgado contencioso en caso de que el Ayuntamiento siga adelante con el procedimiento sancionador.
- Si estáis en fase de propuesta de resolución: tenéis otro plazo para realizar alegaciones. Igual que en fase de denuncia: en este momento, la argumentación debe ser jurídica y debe estar perfectamente fundamentada.
- Si estáis en fase de resolución sancionadora: tenéis un mes para presentar un recurso de reposición ante el Ayuntamiento o dos meses para presentar un recurso contencioso ante el Juzgado. Evidentemente, el recurso contencioso lo tiene que presentar un abogado.
2) Ámbito civil.
Además del procedimiento administrativo, puede resultar que la obra realizada incumpla las normas de la propiedad horizontal, por ejemplo, que sea una obra que requiera la decisión unánime de la propiedad reunida en Junta, incumpliendo el título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
Qué hacer.
- Si el enfrentamiento no es muy abierto, lo mejor es que lleguéis a un acuerdo utilizando los estatutos de la Junta e intentando llegar a un entendimiento que os evite “sacar” el tema del ámbito de la Comunidad.
- Si el enfrentamiento es abierto, y os han demandado ante el Juzgado por la vía civil, necesitáis legalmente un abogado/procurador que os preste la dirección letrada y la representación procesal durante el juicio. El éxito o fracaso de la pretensión depende de la entidad de la obra realizada y de la pericia del abogado defendiendo los parámetros clásicos: que no afecta a la seguridad del edificio, que no altera la estructura general, que no altera la configuración y estado exteriores (aquí vienen los problemas), que no es contraria a la servidumbre de vistas y luces adquirida por el vecino y que no perjudica los derechos de los propietarios.
- Cualquier obra que realicéis sobre la vivienda, aunque penséis que puede infringir las normas de la Comunidad, no dejéis nunca de dar parte al Presidente.
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