Incumplimiento de convenio urbanístico de planeamiento

QUINTA.- De ordenación.- Los parámetros de ordenación urbanística asignados al sector R3 ————– difieren sustancialmente de los criterios de ordenación seguidos hasta la fecha por el Ayuntamiento en la fase de preparación, redacción del Plan, manifestados incluso mediante la suscripción de un convenio urbanístico previo.

Dado que los convenios urbanísticos de planeamiento han sido declarados nulos por la nueva redacción de la Ley 9/2001 (artículo 245), dada por la Ley 3/2007, de 26 de julio, no pretendemos alegar formalmente el cumplimiento del Convenio (al menos en cuanto pueda operar como condicionante del planeamiento) pero sí extraer los criterios de ordenación que en él se contienen y la intención planificadora del Ayuntamiento para el R3 ————–.

El “Convenio Urbanístico para la gestión de los terrenos adscritos al ámbito denominado “————–” de la revisión del Plan General de ————–” de fecha 10 de julio de 2006, suscrito entre el Ayuntamiento de ————– y una parte representativa de la propiedad del R3 ————–, recoge en su Acuerdo Primero lo siguiente:

Incorporar dentro del Plan General en tramitación del municipio de ————– un ámbito de aproximadamente 467.000 m2 de suelo, cuya delimitación se acompaña al presente Convenio, cuyo uso global será el de residencial que ambas partes aceptan, y prestan su conformidad a la incorporación de una Ficha Urbanística de Ordenación del ámbito que concreta el conjunto de derechos y obligaciones que para dichos suelos establecerá el Plan General y que al menos incluirá las siguientes determinaciones:

Superficie de suelo: 467.000 m2 aprox.
Superficie de redes generales adscritas en el Sector: 252.000 m2 aprox.
Edificabilidad unitaria: 0.50 m2c/m2s.
Número de viviendas mínimo sujetas a algún régimen de protección pública: 50% del total que resulte de la ordenación.

Frente a dichos criterios, en tramitación, las determinaciones del Plan General par el R3 ————– son las siguientes:

Como podemos observar, la edificabilidad bruta se ha visto reducida de 0,50 m2c/m2s a 0,43 m2c/m2s, todo ello en el ánimo aparente de igualar los distintos sectores previstos en el Documento de Plan General. Esto es claramente absurdo desde el punto de vista urbanístico, pues las ciudades no son homogéneas, lo son las áreas de reparto y, por tanto, el Plan ha optado por una situación fácil evitando una adecuada ordenación de los espacios en función de las condiciones preexistente, homogeneizando no los aprovechamientos sino las condiciones tipogológicas.

Además, la naturaleza jurídica del Convenio suscrito, y que ahora unilateralmente el Ayuntamiento rectifica sin dar cuenta previa a quienes lo suscribieron, también es la de un convenio de gestión, ya que recoge las condiciones, compromisos y acuerdos de ejecución del planeamiento. En este sentido, el Acuerdo Segundo del Convenio expresa:

Las obligaciones urbanísticas del Sector definido serán las establecidas por la Ley 9/2001 en cuanto a la cesión de redes públicas, tanto supramunicipales, generales y locales del ámbito.

El Sector deberá ejecutar la obra de urbanización correspondiente a ACCESOS AL HOSPITAL, que se valora inicialmente en 2.214.991,66 Euros, según el Proyecto Básico de Accesos, no obstante esta cantidad es provisional, y será la resultante de la ejecución del Proyecto, que será realizado anticipadamente por el Ayuntamiento, debiendo el sector abonar la cantidad que suponga su ejecución real. Los firmantes autorizan expresamente al Ayuntamiento para la ocupación del suelo y desarrollo de las obras necesarias para proceder a ejecutar los accesos al Hospital. Esta cantidad será abonada en el plazo de un m es desde la aprobación definitiva del Plan General.

Asimismo, se establece la realización de un Recinto Ferial. La ejecución será realizada por el Ayuntamiento, a cuyo fin, el Sector abonará la cantidad de 2.500.000 de Euros. Esta cantidad se abonará en los dos meses siguientes al acuerdo de adjudicación de las obras.

Asimismo, en el ámbito de dicho Sector, se incluirá normativa específica que habilite las medidas necesarias para que el conjunto de las edificaciones futuras a construir dentro del ámbito garanticen la sostenibilidad medioambiental y energética de dichas construcciones, todo ello de acuerdo con las instrucciones que específicamente refleje el Plan General en relación con esta tipología de viviendas.

En efecto, se asumían en dicho convenio los compromisos de ejecución de los accesos al hospital, así como la acometida de una red supramunicipal consistente en un Recinto Ferial localizado al noreste del ámbito, sentando así las bases de participación del sector en la urbanización de conexiones exteriores y accesos al mismo.

Estas condiciones y obligaciones que valían y eran buenas tras la Aprobación del Avance, ahora desaparecen y se justifican otras nuevas que no fueron en su momento establecidas. La potestad de planeamiento debe estar justificada, y en este caso se pone de manifiesto una clara incoherencia por parte de la Administración Local en el ejercicio de dicha potestad, por lo que pierde legitimidad la misma, y por tanto, cuanto menos debería retrotraerse el procedimiento a la formulación de un nuevo Avance del Plan.

El artículo 246 de la Ley 9/2001, relativo a los convenios urbanísticos para la ejecución del planeamiento, establece:

1. La Comunidad de Madrid y los municipios, así como las entidades públicas adscritas o dependientes de una y otros y los consorcios creados por tales Administraciones, podrán suscribir, en el ámbito de sus respectivas competencias y conjunta o separadamente, convenios con personas públicas y privadas, tengan éstas o no la condición de propietarios de los terrenos afectados, para determinar las condiciones y los términos de la gestión y ejecución del planeamiento urbanístico en vigor en el momento de la celebración del convenio.

En este sentido, el Ayuntamiento debería asimismo plasmar la necesidad de concertar y no imponer las condiciones de desarrollo del ámbito con los propietarios, máxime cuando el sistema de actuación que fija es el de compensación.

La proposición unilateral puesta de manifiesto en el documento aprobado, la falta de criterio e incoherencia con las previsiones anteriores (pactadas por el mismo) y la necesaria acreditación de viabilidad de gestión y ejercicio de las previsiones del mismo, demandan un acuerdo entre las partes. No hacerlo manifiesta una falta de sentido común y pone en riesgo el desarrollo del mismo, por inviable y falto del mínimo consenso necesario para establecer la colaboración de quienes tienen que llevarlo a cabo mediante la iniciativa particular.