1) Ámbito administrativo
Cuando se produce una inspección urbanística (ahora se producen más a menudo por la necesidad recaudatoria) y el Ayuntamiento detecta una infracción (ahora las detecta con bastante soltura), se abren dos procedimientos administrativos:
- Procedimiento sancionador, es decir, la multa correspondiente. Lo primero que llega es una denuncia. Lo siguiente es una propuesta de resolución sancionadora, y por último, la resolución sancionadora definitiva (pone fin a la vía administrativa).
- Procedimiento de restitución de la legalidad urbanística, es decir, reponer físicamente la edificación al estado originario en que cumplía la ordenanza urbanística correspondiente. Este procedimiento es paralelo al sancionador, y pueden llegar a exigir la demolición, aunque el Ayuntamiento siempre está más interesado en cobrar y olvidarse del orden jurídico perturbado.
Qué hacer?
- Lo primero, y antes de nada, ni se os ocurra pagar nada. Os tenéis que informar bien de la infracción que se imputa. En muchos casos, se están imputando infracciones que llevan hasta cuatro años prescritas (por ejemplo, realizar un armario-caseta en la terraza-balcón hace más de 8 años).
- Si estáis en fase de denuncia: se os otorga un plazo de audiencia para que realicéis alegaciones. Pues bien, en estas fase ya tenéis que echar el resto, significando ante el Ayuntamiento toda vuestra argumentación jurídica, y haciéndole ver que estáis dispuestos a acudir al Juzgado contencioso en caso de que el Ayuntamiento siga adelante con el procedimiento sancionador.
- Si estáis en fase de propuesta de resolución: tenéis otro plazo para realizar alegaciones. Igual que en fase de denuncia: no sólo mostrar indignación, sino que dicha indignación sea jurídica y esté perfectamente fundamentada.
- Si estáis en fase de resolución sancionadora: tenéis un mes para presentar un recurso de reposición ante el Ayuntamiento o dos meses para presentar un recurso contencioso ante el Juzgado. Evidentemente, el recurso contencioso lo tiene que presentar un abogado.
- Lo ideal es contar con un profesional desde el primer momento. Y no lo digo porque nosotros lo seamos (que también) sino porque eso se nota y se traslada al papel de manera evidente, lo cual es advertido inmediatamente por la Administración, por lo que vuestra posición se refuerza jurídicamente desde el primer momento. Los escritos deben ser rigurosos, estrictamente jurídicos y tienen que saber lo que piden. Es aquí donde se diferencia contar con un buen profesional.
2) Ámbito civil
Además del procedimiento administrativo, puede resultar que la obra realizada incumpla las normas de la propiedad horizontal, por ejemplo, que sea una obra que requiera la decisión unánime de la propiedad reunida en Junta, incumpliendo el título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
Qué hacer
- Si el enfrentamiento no es muy abierto, lo mejor es que lleguéis a un acuerdo utilizando los estatutos de la Junta e intentando llegar a un entendimiento que os evite “sacar” el tema del ámbito de la Comunidad.
- Si el enfrentamiento es abierto, y os han demandado ante el Juzgado por la vía civil, necesitáis legalmente un abogado/procurador que os preste la dirección letrada y la representación procesal durante el juicio. El éxito o fracaso de la pretensión depende de la entidad de la obra realizada y de la pericia del abogado defendiendo los parámetros clásicos: que no afecta a la seguridad del edificio, que no altera la estructura general, que no altera la configuración y estado exteriores (aquí vienen los problemas) y que no perjudica los derechos de los propietarios.
- Cualquier obra que realicéis sobre la vivienda, aunque penséis que puede infringir las normas de la Comunidad, no dejéis nunca de dar parte al Presidente.
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